Demo-ricostruzione con Sismabonus: dovuti i costi di costruzione?

I costi di costruzione sono dovuti in tutti i casi per i quali l’intervento da realizzare richieda il Permesso di Costruire, compresi i lavori di ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Gli oneri di urbanizzazione, invece, per gli interventi di ristrutturazione edilizia (conseguiti dunque su edifici già esistenti), devono essere versati esclusivamente se si verifica un incremento del carico urbanistico rispetto alla condizione ante operam.

Tali disposizioni si applicano a tutti i lavori ricompresi nella ristrutturazione pesante, inclusi gli interventi di adeguamento antisismico ed efficientamento energetico mediante demo-ricostruzione conseguiti nell’ottica del Sismabonus.

Ristrutturazione edilizia: quando si paga il contributo di costruzione?

A chiarire il punto è il TAR Lazio con la sentenza del 21 giugno 2024, n. 12634, che ha parzialmente rigettato il ricorso con cui si richiedeva il riconoscimento dell’esonero dal pagamento dei costi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione in merito ad interventi (di adeguamento antisismico ed efficientamento energetico mediante demo-ricostruzione) che danno diritto al Sismabonus, ai sensi del DL n. 63/2013.

È nello specifico il TUE, all’art. 16, a disciplinare la corresponsione del contributo di costruzione dovuto per il rilascio del permesso di costruire; contributo che si compone di due quote:

• una dovuta per il costo di costruzione;
• l’altra relativa agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

La quota legata al costo di costruzione, si spiega, dev’essere corrisposta per ogni intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10 del TUE, comma 1, lettera c), che ricomprende le opere “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli”.

Oneri di urbanizzazione: quando sono dovuti

L’obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione è invece legato all’aumento del carico urbanistico che l’intervento determina. Non si lega quindi al titolo edilizio in sé, ma alla necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle stesse opere, secondo modalità eque per la comunità.

Risulta pertanto sempre dovuto in relazione alle nuove costruzioni, mentre, per ciò che concerne i lavori di ristrutturazione edilizia, dev’essere versato solo se i lavori dovessero comportare degli incrementi del carico urbanistico.

Il costo degli oneri di urbanizzazione per un intervento di ristrutturazione infatti viene calcolato “nella misura in cui da ciò derivi un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione”, in quanto è atto a compensare “le spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico.”

Demo-ricostruzione con modifica di sagoma: oneri non dovuti

Nel caso in esame, è stato eseguito un intervento di ristrutturazione su un edificio già esistente, consistito nell’adeguamento antisismico e nell’efficientamento energetico mediante previa demolizione e ricostruzione dell’immobile esistente, senza alcun aumento volumetrico o di superficie, né cambio di destinazione d’uso. Dunque, senza alcun aggravio del carico urbanistico.

L’unica modifica rilevata, in particolare, è una lievissima variazione consistente nello spostamento del colmo del tetto, che ha comportato un’alterazione della sagoma dell’immobile.

Essendo che l’intervento è stato realizzato all’interno di un’area sottoposta a vincoli paesaggistici ai sensi del D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), il contributo di costruzione risulta dovuto con riferimento alla quota dei costi di costruzione, come previsto dalla lettera c) dell’art. 10 del TUE, citata sopra.

In merito alla quota relativa agli oneri di urbanizzazione, si ritiene, invece, che l’intervento abbia comportato un apporto minimo e carente rispetto alla trasformazione del territorio e all’aumento del carico urbanistico.

Non è dunque rinvenibile, nel caso in questione, il presupposto per l’imposizione dell’obbligo a versare gli oneri di urbanizzazione dovuti per gli interventi che alterano l’assetto territoriale. Il ricorso viene in parte rigettato e in parte accolto, non avendo peraltro alcuna rilevanza il fatto che i lavori conseguiti diano accesso o meno alle detrazioni di cui al Sismabonus.