Demolizione abusi in area demaniale: occhio alla proprietà

La parte I, titolo IV, capo II del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), nell'ambito delle attività di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, definisce puntualmente le conseguenze e le procedure che la pubblica amministrazione deve attivare per procedere con la demolizione degli abusi edilizi.

La demolizione degli abusi nel d.P.R. n. 380/2001

Entrando nel dettaglio, occorre prendere in considerazione i seguenti articoli del testo unico edilizia:

• art. 31 - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• art. 33 - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• art. 34 - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• art. 35 - Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici;
• art. 37 -Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità;
• art. 38 - Interventi eseguiti in base a permesso annullato.

In riferimento all'art. 35, nel caso la pubblica amministrazione volesse procedere con un'ordinanza di demolizione, è chiaro che dovrebbe fare molta attenzione ai suoi contenuti e alla titolarità dell'area.

Se ne parla nella sentenza del Consiglio di Stato 10 maggio 2022, n. 3694 con la quale si ribalta una precedente decisione del TAR che aveva confermato l'operato di una amministrazione per la demolizione di una veranda in area demaniale. I giudici di primo grado avevano rilevato che la veranda in questione:

• fosse stata realizzata senza titolo nella fascia di rispetto demaniale;
• doveva costituire oggetto dell’ordine di ingiunzione, poco importando il chi fosse l’autore dell’illecito.

Secondo il TAR "quando vi è un illecito edilizio, paesaggistico o demaniale, l’Amministrazione deve emanare l’ordine di demolizione nei confronti del proprietario, poco importando che questi lo sia diventato dopo la commissione dell’abuso. In altri termini, il passaggio di proprietà non incide sul potere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi. Quanto alla realizzazione della scalinata e del battuto di cemento (realizzati sul suolo demaniale), la deduzione del ricorrente va comunque respinta. E’ indubbio che dall’immobile di proprietà del ricorrente si acceda alla spiaggia per il tramite della scalinata e del battuto di cemento: è del tutto logico che l’Amministrazione abbia ingiunto la demolizione al proprietario dell’edificio collegato alla spiaggia mediante le opere abusive. La questione sul chi abbia realizzato effettivamente tali opere abusive è priva di rilevanza in questa sede, poiché si porrà allorquando qualora l’Amministrazione – dopo aver se del caso eseguito coattivamente l’ingiunzione di demolizione – con un distinto atto ponga a carico del ricorrente le relative spese”.

La titolarità dell'area

Nel caso di specie, però, il problema è proprio la titolarità dell'area che secondo l'amministrazione sarebbe suolo demaniale, mentre il ricorrente sulla base di una puntuale perizia tecnica ha dimostrato che la linea di demarcazione del demanio marittimo, desumibile dalla attuale cartografia SID, non sarebbe del tutto attendibile, in quanto tratta da mappe di impianto risalenti agli anni Quaranta, disegnate in scala 1:1000 su supporto cartaceo soggetto a deformazioni, come tali non sempre attendibili per stabilire l’effettiva linea di demarcazione del demanio marittimo.

Secondo il tecnico che ha realizzato la perizia, dopo rilievo topografico con adeguato strumento, basato su punti fiduciali e su coordinate estratte dal Sistema informativo del Demanio marittimo, non vi sarebbe alcuno sconfinamento oltre la linea di demarcazione del demanio marittimo e la sagoma dell’edificio.

Proprio per questo motivo, che in sede di appello il Comune non ha contestato, il Consiglio di Stato ha ammesso che l'ordinanza di demolizione è da annullare perché emessa sulla base dell'art. 35 e non degli artt. 27, 31 o 37 del D.P.R. n. 380/2001.

La sentenza termina rilevando che resta fermo e impregiudicato il potere/dovere dell’Amministrazione di perseguire gli eventuali abusi edilizi in base alle norme ordinarie, o di reiterare l’ordinanza ex art. 35, ove all’esito dell’istruttoria dovesse essere confermata la natura demaniale del sedime occupato con i manufatti oggetto dell’ordinanza impugnata.