Demolizione fabbricato, la ricostruzione infedele non è ristrutturazione edilizia

La ricostruzione infedele di un edificio a seguito di demolizione non può essere considerata una semplice ristrutturazione edilizia ma, dando vita a un organismo diverso per sagoma, superficie e volume, va definita come nuova costruzione e, come tale, soggetta a permesso di costruire.

Demolizione e ricostruzione: quando è necessario il permesso di costruire

Sono stati così confermati, con la sentenza n. 7625/2022 del Consiglio di Stato, il diniego d’accertamento di conformità e di autorizzazione paesaggistica, oltre che l’ordine di demolizione di un fabbricato oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione. Sull’edificio era stata presentata una DIA per ampliamento e ristrutturazione, ai sensi dell'art. 3 della l.r. Sardegna n. 4 del 23/10/2009 e della l.r. Sardegna n. 21/2011, che permetteva un incremento volumetrico massimo del 30% rispetto a quello esitente.

I lavori erano stati autorizzati a condizone di mantenere inalterate la sagoma dell'edificio, la posizione, la volumetria e le dimensioni indicate nel progetto, procedendo con la demolizione solo di una parte della struttura. Il proprietario ha invece demolito completamente l’edificio per poi ricostruirlo, quindi in difformità alla DIA presentata.

Da qui la presentazione di istanza di accertamento in conformità delle opere e compatibilità paesaggistica, su cui il S.U.E. ha opposto diniego sulla base della considerazione che l’intervento fosse consistito nella “demolizione e ricostruzione con un incremento volumetrico” del preesistente manufatto, cui ha fatto seguito l’ordinanza di demolizione. A sua volta, il servizio a tutela del paesaggio ha negato l’accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica sul rilievo che non sussistono “le condizioni di fatto e di diritto per poter procedere all'accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 167 d. lgs. 42/2004 per le opere realizzate abusivamente".

Secondo il ricorrente il diniego sull’istanza di accertamento di conformità non gli avrebbe consentito di terminare i lavori di riqualificazione e ampliamento, come da progetto allegato alla DIA, laddove l’amministrazione avrebbe dovuto convertire la DIA in richiesta di permesso di costruire ai sensi dell'art. 5 l.r. Sardegna n. 4/2009. Inoltre sotto il profilo paesaggistico, l’amministrazione regionale non avrebbe tenuto conto che l’ampliamento aveva ad oggetto “volumi tecnici”, non ostativi all’accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del d.Lgs. 42/2004, come desumibile dalla stessa circolare MIBAC n. 33 del 26 giugno 2009.

Il TAR aveva respinto il ricorso, ribadendo che:

• la sanatoria paesaggistica non era ammissibile poiché con le difformità eseguite “sono state realizzate superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente autorizzati”;
• era stata operata una modifica di sagoma dovuta all’incremento della pendenza delle falde di copertura dal 28%, valore previsto nel progetto assentito dal Comune, al 32%, con conseguente creazione di volumi ulteriori;
• i “volumi tecnici” devono ritenersi rilevanti ai fini paesaggistici allo stesso modo dei volumi residenziali, con la conseguenza che la disposizione legislativa di cui all’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 deve essere interpretata nel senso del divieto di creazione di nuovi volumi di qualsiasi natura, ivi compresi i c.d. “volumi tecnici”.

Le motivazioni del dinego all'accertamento di conformità

Dello stesso avviso il Consiglio di Stato. Preliminarmente, Palazzo Spada ha evidenziato che sulla zona erano presenti ben tre vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e che sulla zona, il Piano Paesaggistico Regionale consente le nuove costruzioni solo agli imprenditori agricoli.

Nel caso in esame, il ricorrente, autorizzato in forza di DIA a svolgere lavori di ristrutturazione con ampliamento volumetrico della casa rurale di sua proprietà, ha demolito ex abrupto il manufatto preesistente; l’ha poi ricostruito, mutandone la sagoma ed aumentando il volume.

L'intervento è da qualificarsi come demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, e, richiamando gli artt.83 del vigente P.P.R. e 16 della l.r. n.23/85 – sulla necessaria doppia conformità delle opere con gli strumenti urbanistici adottati al momento della realizzazione dell’opera ovverosia a quelli approvati al momento della presentazione della domanda, non posseduta dall’intervento – si motiva il diniego d’accertamento di conformità. In particolare, la riconversione della DIA per ristrutturazione con incremento volumetrico in permesso di costruire per intervento demolizione e ricostruzione non è rilasciabile in quanto non è disponibile documentazione comprovante lo stato antecedente del fabbricato che potesse giustificare l’operazione.

In ogni caso, anche a voler accedere alla possibile eventuale verifica ex post della mancanza di fondamenta del fabbricato che ne ha causato la demolizione, il ricorrente avrebbe dovuto presentare un’istanza di variante in corso d’opera ex art. 7 ter della legge l.r. 23/1985, nello stato di fatto contingente, cronologicamente anteriore la completa demolizione del manufatto rurale.

Intervento di demolizione e ricostruzione con modifica sagoma: il Testo Unico Edilizia

In riferimento alla qualificazione giuridica dell’intervento, la demolizione e ricostruzione del manufatto, insistente in area vincolata, con mutamento di sagoma – determinata dall’incremento della pendenza delle falde di copertura – ed aumento volumetrico, si qualifica come nuova costruzione.

Lo chiarisce il disposto dell’art. 3, comma 1, lett. d) d.P.R. n. 380/2001 laddove recita: “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.

In riferimento al profilo paesaggistico, va data continuità all’indirizzo giurisprudenziale della Sezione a mente del quale “il divieto d’incremento dei volumi esistenti, imposto a tutela del paesaggio, rende impossibile realizzare ogni nuova fabbrica che dia luogo a volumi, senza che sia possibile distinguere tra un volume tecnico ed un altro tipo di volume, donde, in tal caso, il divieto di rilascio di autorizzazioni paesaggistiche in sanatoria ai sensi dell'art. 167, comma 4, d.lgs. 42/2004".

L’appello è stato quindi respinto, confermando il diniego sull’accertamento di conformità e l’ordine di demolizione sulle strutture realizzate.

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