Demolizione e ricostruzione di immobili condonati: il Consiglio di Stato sulle volumetrie aggiuntive

Il condono edilizio non rappresenta un “diritto quesito” e quindi immutabile, di vedersi riconosciuta sine die la volumetria aggiuntiva dell'immobile sanato.

Ciò significa che, se un’amministrazione successivamente al condono approva un piano urbanistico generale (PUG) prevedendo che, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione in una zona classificata A e di particolare pregio, il proprietario usufruisca soltanto dell’indice edificatorio assegnato alla zona, non si può invocare alcun vantaggio derivante dal pregresso condono che aveva legittimato in via eccezionale l’immobile.

Questo perché il condono è un istituto di natura eccezionale e derogatoria che non può assolutamente dare vita a diritti quesiti per chi ne abbia usufruito.

Demo-ricostruzione di immobili condonati: occhio agli indici edificatori previsti

Sulla base di questi presupposti, il Consiglio di Stato, con la sentenza del 12 febbraio 2025, n. 1158, ha respinto l’appello proposto dal proprietario di un immobile condonato e situato in una zona che il Comune ha successivamente classificato come A e di particolare pregio storico e ambientale, subordinando eventuali interventi di demo-ricostruzione all’indice edificatorio - e minore - previsto per l’area.

Già in primo grado il TAR aveva specificato che per l’area in questione il Comune, con la nuova pianificazione, poteva imporre la redazione di un piano attuativo, finalizzato all’eliminazione degli elementi detrattori per l’ambiente e per il contesto urbanistico e all’individuazione delle aree a standard.

Come spiega Palazzo Spada, la zona, complessivamente di pregio, era anche inficiata da alcune “superfetazioni edilizie” e alcuni punti di degrado e presentava delle aree ancora libere, per cui la scelta effettuata dall’Amministrazione comunale con il nuovo PUG era sufficientemente motivata e congrua e, come tale, non ulteriormente sindacabile.

Pianificazione urbanistica: la discrezionalità nelle scelte dell'Amministrazione

Come ribadito dalla Sezione, anche in recenti pronunce, “le scelte urbanistiche costituiscono valutazioni di merito sottratte al sindacato giurisdizionale di legittimità, salvo che risultino inficiate da errori di fatto, abnormi illogicità, violazioni procedurali, ovvero che, per quanto riguarda la destinazione di specifiche aree, risultino confliggenti con particolari situazioni che abbiano ingenerato affidamenti e aspettative qualificate”.

La nuova disciplina urbanistica costituisce quindi non una lesione dei diritti quesiti del ricorrente, ma la ragionevole conseguenza delle premesse sul pregio riconosciuto alla zona in esame e la necessità di preservarne e recuperane il valore attraverso l’eliminazione degli elementi di degrado o di superfetazione edilizia allo stato esistenti.