Demolizione e ricostruzione: quali bonus edilizi spettano?

Tra superbonus 110% e bonus ordinari, spesso ci si trova a dover valutare attentamente tempi, requisiti, adempimenti, scadenze e limiti di spesa. Aspetti determinanti nella scelta dello strumento fiscale da affiancare ad un intervento edilizio.

Demolizione e ricostruzione: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

E quando l'intervento è quello della sostituzione edilizia tramite demolizione e ricostruzione, le analisi da effettuare sono tante. Approfondiamo questo tema rispondendo alla domanda arrivata da Matteo R.:

Sono un costruttore e devo effettuare la demolizione di una palazzina composta da 10 unità adibite a negozi e da 8 posti auto interni. Intendo poi ricostruire, mediante un intervento di ristrutturazione edilizia, un nuovo edificio, più grande di quello precedente, che sarà formato da 12 appartamenti e da due unità a piano terra adibite a ufficio. Vorrei sapere quali bonus fiscali mi spettano per questa operazione immobiliare.

Una domanda che allo stato attuale coinvolge solo i bonus ordinari dato che il sismabonus-aquisti 110% (applicabile al caso di specie) può essere utilizzato solo se il rogito è perfezionato entro il 30 giugno 2022. Il Parlamento, però, sta già valutando una proroga per l'utilizzo di questo strumento fiscale a tutto il 2022. Considerato il tema, ho girato la domanda al collega ing. Cristian Angeli, vero esperto quando si parla di sismabonus e di aspetti di natura fiscale/civile connessi all'utilizzo di bonus edilizi. Di seguito la sua risposta integrale.

Demolizione e ricostruzione: la risposta dell'esperto

La fase di valutazione dei bonus fiscali è molto importante quando si esegue una operazione immobiliare. Non sempre, infatti, a differenza di quanto avveniva in passato, è facile far quadrare i conti, a causa soprattutto dell’aumento dei costi di costruzione. Ma bisogna stare attenti in questo genere di stime, per non lasciare nulla al caso.

Ad esempio l’operazione descritta dal gentile lettore, che consiste nella demolizione integrale di un fabbricato e nella sua ricostruzione, con cambio di destinazione d’uso (da negozio a residenziale) e aumento del numero di unità immobiliari, può beneficiare - contemporaneamente - di due bonus molto importanti:

• l’ecobonus ordinario (da 50% a 85% del costo sostenuto, a seconda del tipo di intervento);
• il sismabonus acquisti ordinario (75%-85% del prezzo di vendita).

Gli altri bonus invece non sono utilizzabili.

L’ecobonus ordinario

Qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione sia classificato sotto la lettera d) dell’art. 3 del DPR 380/2001 ("ristrutturazione edilizia"), in aggiunta al sismabonus acquisti, la società potrà usufruire dell’ecobonus per interventi di risparmio energetico, di cui all’art. 1, commi 344 – 349, Legge 27 dicembre 2006 n. 296 e di cui all’art. 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

L'agevolazione ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam e la società ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, deve essere in possesso di un'apposita attestazione rilasciata dal direttore dei lavori, che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento.

Con riferimento ai lavori ascrivibili al risparmio energetico, eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, tenuto conto delle indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, per cui:

• nel plafond di spesa agevolabile possono essere conteggiate anche le pertinenze non servite dall’impianto termico;
• nel plafond di spesa agevolabile possono essere conteggiati anche i posti auto autonomamente accatastati, purché facenti parte del medesimo edificio;

la società costruttrice potrà beneficiare dell’ecobonus conteggiato su n. 18 unità, considerando quindi anche gli 8 posti auto.

Inoltre, come confermato dall’interpello 814/2021, le detrazioni relative agli interventi sulle singole unità si possono cumulare con quelle sulle parti comuni dell'edificio.

Ipotizzando in via esemplificativa:

• interventi su parti comuni di cappotto termico e di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato;
• intervento su singole unità immobiliari di sostituzione infissi;

la detrazione massima che spetta alla società costruttrice può essere quantificata in 2.219.999,95 Euro, come da dettaglio sottostante.

Il “sismabonus acquisti” ordinario

In aggiunta alle detrazioni derivanti dall’ecobonus la Società costruttrice potrà offrire agli acquirenti delle unità immobiliari anche quelle di Sismabonus-acquisti, di cui al comma 1-septies dell'art.16 del DL 63/2013, che consistono in una detrazione del 75% o dell'85% (a seconda del miglioramento sismico ottenuto) del prezzo, entro un massimale di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare risultante dall’intervento edilizio.

Il sismabonus acquisti si applica anche se la demolizione e ricostruzione dell'edificio ha determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche lo consentano, e anche se l'intervento di demolizione e ricostruzione è classificato, ai fini urbanistici, sotto la lettera e) dell’art. 3 del DPR 380/2001 (“nuova costruzione” e non solo "ristrutturazione" ex art. 3, lett. d), DPR 380/2001).

Il sismabonus acquisti ordinario (no 110%) vale per qualsiasi tipologia di immobile; inoltre non ci sono limiti al numero di unità immobiliari acquistabili con il sismabonus acquisti, né ci sono limiti sulla natura soggettiva dell’acquirente.

Ipotizzando che l’intervento porti a un miglioramento sismico di 2 classi e che tutte le unità immobiliari vengano vendute entro il 31/12/2024, la detrazione che potrà essere fruita “in via diretta” dall’acquirente delle unità immobiliari, può essere quantificata in 14 x 96.000 x 85% = 1.142.400 Euro, con 14 numero complessivo di unità immobiliari residenziali e commerciali destinate alla vendita.

Gli altri bonus non sono fruibili

L’operazione immobiliare, come sopra descritto, può beneficiare dell’ecobonus e del sismabonus. Gli altri bonus fiscali risultano non fruibili. Vediamo il perché:

• Qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione sia classificato, ai fini urbanistici, sotto la lettera d) dell’art. 3 del DPR 380/2001 ("ristrutturazione"), in alternativa al sismabonus acquisti di cui al precedente punto 1), la società potrebbe usufruire del sismabonus ordinario (75%-85% del costo sostenuto, fino a 96.000 euro di spesa). Tuttavia questa agevolazione non è cumulabile con il sismabonus acquisti, per cui la sua esclusione deriva dalla maggiore convenienza economica derivante da quest’ultimo.
• Non spetta il “bonus facciate” (attualmente al 60% senza massimali di spesa), perché trattasi di demolizione e ricostruzione.
• Non spetta il “superbonus” (attualmente al 110% fino a 96.000 euro di spesa) perché le SRL non rientrano tra i potenziali soggetti beneficiari.
• Non spetta il “super-sismabonus acquisti” (attualmente al 110% fino a 96.000 euro di spesa) perché per poter usufruire di tale agevolazione occorre che il rogito di acquisto dell’immobile venga stipulato entro il 30 giugno 2022.
• Non spetta il “bonus casa” (attualmente al 50% fino a 96.000 euro di spesa), perché detta agevolazione non riguarda i soggetti IRES, né riguarda gli immobili “merce” delle imprese costruttrici.
• Non spetta il “bonus verde” (attualmente al 36% fino a 5.000 euro di spesa), perché detta agevolazione non riguarda i soggetti IRES, come le SRL.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il prezioso contributo e restiamo a disposizione per eventuali chiarimenti.