Demolizione e ricostruzione: qualificazione e legittimazione dell’intervento edilizio

La definizione di ristrutturazione edilizia

Preliminarmente, vale la pena osservare come la citata lettera d), comma 1, art. 3, del Testo Unico Edilizia (TUE), sia stata modificata negli ultimi anni:

• il D.Lgs. n. 301/2002 ha sostituito le parole "successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente" con le seguenti: "ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente";
• il D.L. n. 69/2013 all’ultimo periodo ha soppresso le parole “e sagoma” e dopo la parola "antisismica" ha aggiunto “nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”;
• il D.L. n. 76/2020 ha sostituito il terzo e il quarto periodo con i seguenti "Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”;
• il D.L. n. 17/2022 al sesto periodo, dopo le parole "decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42," ha inserito le seguenti "ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell'articolo 142 del medesimo codice,";
• il D.L. n. 50/2022 al sesto periodo ha sostituito le parole "dell'articolo 142" con le seguenti "degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142".

Di seguito la versione originale della definizione di ristrutturazione edilizia e quella vigente.

Due versioni completamente differenti che evidenziano un cambio di paradigma del legislatore, oggi più orientato verso gli interventi di recupero dell’esistente.

Come anticipato in premessa, nella definizione di “ristrutturazione edilizia”, così come in tutte quelle contenute all’art. 3, comma 1, del TUE, va ricordato il contenuto del successivo comma 2 a mente del quale:

“Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall'articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490”.