Detrazioni fiscali, titoli abilitativi, abusi e decadenza del beneficio: nuova circolare del Fisco

Interventi di recupero del patrimonio edilizio, Superbonus, Sismabonus, Bonus verde, Bonus facciate. Arriva una maxi circolare dell'Agenzia delle Entrate a fare il punto su tutto quello che occorre sapere, tra cui titoli abilitativi e decadenza del beneficio.

Detrazioni fiscali, titoli abilitativi, abusi e decadenza del beneficio: la circolare dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate ha, infatti, pubblicato la circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 ad oggetto "Raccolta dei principali documenti di prassi relativi alle spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche e per l’apposizione del visto di conformità per l’anno d’imposta 2020".

Una circolare in cui si fa il punto, tra le altre cose, sulle principali detrazioni fiscali che riguardano l'edilizia per le quali si forniscono le seguenti informazioni:

• aspetti generali;
• soggetti che possono fruire della detrazione;
• trasferimento della detrazione;
• adempimenti e documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione;
• intestazione dei documenti di spesa;
• limite di detraibilità;
• cumulabilità con altre agevolazioni;
• interventi che danno diritto alla detrazione;
• titoli abilitativi;
• acquisto di unità immobiliare facente parte di fabbricati interamente ristrutturati;
• alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto.

Titolo abilitativi

Per quanto concerne i titoli abilitativi necessari per avviare l'attività edilizia, l'Agenzia delle Entrate chiarisce un aspetto molto importante. Esistono interventi che necessitano delle abilitazioni amministrative (permesso di costruire, segnalazione certificata di inizio lavori, comunicazione di inizio lavori asseverata) e altri che vanno in edilizia libera.

Nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, in cui sia indicata:

• la data di inizio dei lavori;
• la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

Il Testo Unico Edilizia e il D.Lgs. n. 222/2016

Il Fisco ricorda pure che in ambito edilizio il D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 ha operato, tra le altre coser, un riordino complessivo dei titoli e degli atti legittimanti gli interventi edilizi, prevedendo nel contempo un ampliamento della categoria degli interventi soggetti ad attività completamente libera.

Il decreto è, inoltre, corredato dalla Tabella “A” che, nella Sezione II – Edilizia, riporta, in corrispondenza del lavoro da eseguire, la procedura richiesta e il titolo edilizio necessario. In attuazione dell’art. 1, comma 2, del citato d.lgs. n. 222 del 2016, infine, il Ministero delle infrastrutture e trasporti ha emanato il decreto ministeriale 2 marzo 2018, al quale è allegato il Glossario Unico delle principali opere realizzabili in attività di edilizia libera.

La disciplina edilizia

Attualmente, dunque, la disciplina dell’attività edilizia può essere così ricostruita:

• attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione (si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria). Rientrano tra le opere non soggette a titoli abilitativi anche alcuni degli interventi di cui all’art. 16-bis del TUIR, lett. f) (Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi), lett. g) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico), lett. h) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’istallazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia), lett. l) (interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici), e gli interventi di messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici;
• attività edilizia previa comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA): si tratta degli interventi edilizi eseguibili ma previa comunicazione al comune dell’inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
• attività edilizia soggetta a SCIA: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), di attività edilizia soggetta a permesso di costruire e di attività edilizia soggetta a super SCIA;
• attività edilizia soggetta a permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art.10 del DPR n. 380 del 2001 (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento della destinazione d’uso);
• attività edilizia soggetta a SUPER SCIA alternativa al permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla SCIA in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire.

Abusi edilizi e decadenza del beneficio fiscale

Considerato che l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) disciplina la decadenza dei benefici fiscali in presenza di abusi edilizi, l'Agenzia delle Entrate fornisce un importante chiarimento, distinguendo in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio due diverse situazioni:

• la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
• la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa.