Le dimensioni dello Stato legittimo: cosa, perché e quando attestarlo

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Lo stato legittimo nel Testo Unico Edilizia

È la nuova definizione contenuta nell'art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), aggiunto dal Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), che continua:

"Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

Solo nel 2020 è stato, quindi, colmato un vuoto normativo che andava avanti dal 2001, anno di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Testo Unico Edilizia. Adesso, per la valutazione dello stato legittimo è chiaro che vanno presi:

• il titolo che ha abilitato la costruzione dell'immobile;
• gli eventuali titoli che hanno legittimato l'immobile (sanatorie ordinarie e condoni speciali);
• i titoli/comunicazioni riferiti a tutti gli interventi successivi.

Questa documentazione vai poi confrontata con lo stato di fatto in cui si presenta l'immobile da "tutti i punti di vista" e condizioni relative alla conformità:

• urbanistico-edilizia;
• impiantistica;
• energetica;
• strutturale;
• igienico-sanataria;
• sicurezza.

Una volta confermato lo stato legittimo di un immobile, lo stesso andrà aggiornato e riverificato ogni qual volta cambia una delle su-richiamate condizioni.

I titoli edilizi

Dal punto di vista edilizio, il d.P.R. n. 380/2001 definisce diverse tipologie di intervento (art. 3) e diversi regimi abilitativi:

• edilizia libera (art. 6);
• comunicazione di inizio lavori asseverata o CILA (art. 6-bis);
• permesso di costruire (art. 10);
• segnalazione di inizio lavori asseverata o SCIA (art. 22);
• segnalazione di inizio lavori asseverata alternativa al permesso di costruire o super SCIA (art. 23).

Facciamo adesso molta attenzione, per tutte le tipologie di intervento occorre tenere in considerazione una formula (espressamente prevista agli artt. 6 e 6-bis del testo unico edilizia) che recita:

"fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio".

I controlli da fare

Una formula che presuppone il controllo:

• degli aspetti civilistici (Libro Terzo - Titolo II - Sezione VI del Codice civile, D.M. n. 1444/1968);
• del regolamento edilizio e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
• dei vincoli (codice dei beni culturali e del paesaggio, codice della strada, codice della navigazione, ...);
• della normativa tecnica per l'edilizia (strutture, barriere architettoniche, energia, impianti, acustica);
• degli obblighi di infrastrutturazione digitale;
• delle requisiti igienico-sanitari.

Tutti controlli che cambiano in funzione dell'agibilità dell'immobile ovvero in funzione del suo utilizzo (lo stesso immobile presuppone condizioni e requisiti diversi in funzione della sua classificazione).

Ecco che assumono fondamentale importanza (sia per il rilascio del titolo che, eventualmente, per la presentazione di una CILA):

• la relazione energetica (Legge n. 10/1991 o D.Lgs. n. 192/2005);
• l'attestazione di prestazione energetica (APE);
• la certificazione acustica;
• l'autorizzazione allo scarico;
• ....

Quando cambia lo stato legittimo

Ecco perché dopo aver realizzato un intervento che modifica una qualsiasi delle condizioni richiamate, va aggiornata l'agibilità mediante segnalazione certificata asseverata dal direttore dei lavori o da un professionista abilitato (qualora non sia stato nominato un direttore dei lavori). Agibilità che può essere:

• totale se riguarda l'intero immobile oggetto dell’intervento edilizio;
• parziale se relativa a singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni (i singoli edifici o le singole porzioni della costruzione risultano puntualmente individuati nell’elaborato planimetrico allegato alla segnalazione);
• parziale relativa a singole unità immobiliari purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale (le singole unità immobiliari risultano puntualmente individuate nell’elaborato planimetrico allegato alla segnalazione).

Stato legittimo parziale

Un'ultima considerazione merita l'argomento "stato legittimo parziale". Un tema che è stato recentemente snocciolato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 20 febbraio 2023, n. 7203 che, in riferimento ad un intervento sulla facciata di un condominio, ha confermato l'esistenza di una stretta connessione tra la dichiarazione di inizio di attività edilizia e le opere edili che si intendono realizzare.

Secondo la Cassazione, la dichiarazione di conformità edilizia-urbanistica dovrebbe essere circoscritta alle opere da realizzare e, dunque, alla porzione dell'immobile in cui sono destinate a essere effettuate. Sarebbe arbitraria la pretesa di estenderne l'ambito di operatività anche a zone non interessate dai lavori di natura edilizia che si intendono realizzare.