Successione immobile: occhio all'abuso edilizio

L'art. 29 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) definisce il perimetro delle responsabilità relative alla conformità delle opere alla normativa urbanistica. In particolare, i responsabili sono il titolare del permesso di costruire, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori.

Nel caso di difformità edilizie occorre sempre fare molta attenzione tra gli abusi di tipo formale (che l'attuale normativa edilizia consente di sanare) e quelli sostanziali per cui si attivano provvedimenti sanzionatori di tipo amministrativo e penale.

Difformità edilizie: le tipologie

La Parte I (Attività edilizia), Titolo IV (Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni), Capo II (sanzioni) del T.U. Edilizia definisce puntualmente le varie tipologie di difformità edilizie e le possibili sanzioni.

L'art. 44 del Testo Unico Edilizia definisce le sanzioni di tipo penale che si applicano:

• per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
• nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio;
• nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso;
• nel caso di interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Mentre sulla sentenza di condanna per l'applicazione delle sanzioni penali vige la prescrizione di 5 anni dall'inizio del procedimento, per quanto riguarda le sanzioni amministrative il diritto di intervento della pubblica amministrazione non scade. La conseguenza è che la demolizione (sanzione amministrativa) di un abuso può essere comminata da parte della pubblica amministrazione in qualsiasi momento, anche a distanza di tempo dalla realizzazione dell'intervento privo di titolo.

Compravendite e successioni

Altro aspetto da tenere in considerazione è l'art. 49 del T.U.E. che sostanzialmente vieta la stipulazione di rogiti per il trasferimento di immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, nel caso gli stessi siano privi della conformità edilizia e urbanistica (per quanto concerne l'agibilità il discorso cambia).

Diverso è, invece, il caso di successione testamentaria dell'immobile. In questo caso il passaggio dell'immobile avviene sull'asse ereditario con la conseguenza che può avvenire anche se il bene è privo della conformità edilizia e urbanistica.

Diversamente dalla sanzione penale, la sanzione amministrativa (l'ordine di demolizione) è emessa nei confronti del proprietario e del responsabile dell’abuso. Come ampiamente chiarito dalla giurisprudenza, l’ordine di demolizione, come tutti gli atti di repressione degli abusi edilizi, ha natura di atto vincolato e può essere emesso anche a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Per questo motivo, ogni qual volta si riceve un immobile per successione è sempre importante verificarne la sua conformità alla normativa edilizia e urbanistica. Considerato che la successione, a meno di rinuncia, avviene automaticamente, l'erede dovrà verificarne la sua conformità e, nel caso non sia in possesso delle "stato legittimo", scegliere:

• se tenere l'abuso e sperare non arrivi un provvedimento sanzionatorio (che lo colpirà direttamente);
• se intraprende la strada della sanatoria.

Occorre ricordare gli effetti di un eventuale ordine di demolizione che consente al proprietario di regolarizzare l'immobile entro 90 giorni dall'ingiunzione. Nel caso ciò non avvenga avviene l'automatica acquisizione gratuita a patrimonio comunale.

Dall'abuso formale a quello sostanziale

Nella valutazione delle alternative, un tecnico guiderà l'erede nella valutazione della tipologie di abuso che può essere di tipo diverso a seconda se l'immobile è stato trasformato:

• "solo" in assenza di titolo edilizio (abuso formale);
• in violazione della normativa edilizia e urbanistica o di settore (abuso sostanziale).

Se l'abuso è di tipo “formale” occorre verificare la doppia conformità dell’opera alla normativa vigente al momento di realizzazione dell’abuso e quella presente in modo da attivare eventualmente la procedura di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 (permesso di costruire in sanatoria) o dell’art. 37 (SCIA in sanatoria).

Abusi sostanziali: cosa fare?

Per gli abusi sostanziali il ripristino dello stato legittimo è d’obbligo a meno che la pubblica amministrazione non valuti (nella fase esecutiva del procedimento di demolizione) l’impossibilità di rimuovere la difformità senza pregiudizio sulla parte eventualmente conforme dell’opera (fiscalizzazione dell’abuso).

La sanzione alternativa alla demolizione (anche conosciuta come “fiscalizzazione dell’abuso”) è presente all'interno del d.P.R. n. 380/2001 in 3 diversi articoli (con effetti differenti):

• art. 33 (comma 2) - interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità
• art. 34 (comma 2) - interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
• art. 38 (commi 1 e 2) - interventi eseguiti in base a permesso annullato

La scelta di irrogare la sanzione alternativa alla demolizione compete, sulla base di motivato accertamento, al dirigente o al responsabile dell’ufficio senza alcuna possibilità che il privato possa richiederla.

Gli effetti della fiscalizzazione sono molto differenti a seconda di quale articolo del Testo Unico si utilizza. L'art. 38, comma 2 prevede che l'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria e quindi l’abuso viene sanato. Nel cado degli articoli 33 e 34, invece, l'abuso diventa "tollerato" ma di fatto l'immobile non acquisisce uno stato legittimo.

Ultimo aspetto da ricordare, riguarda il fatto che la sanzione alternativa non può essere irrogata nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. In questo caso, come disposto all'art. 31 del Testo Unico Edilizia, la demolizione e remissione in pristino non sono evitabili.