Edifici esistenti e Superbonus 110%: tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione

Il d.P.R. n. 380/2001, cosiddetto Testo Unico Edilizia, all'art. 3 definisce puntualmente le tipologie di intervento edilizio. Definizioni che hanno un notevole impatto per l'accesso di un intervento ai principali bonus edilizi, tra i quali il superbonus 110%.

Superbonus 110% e ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione

Il tema è semplice dal punto di vista concettuale, un po' meno dal punto di vista pratico e, come troppo spesso accade, si complica a causa dei "chiarimenti" arrivati dai diversi Enti che a vario titolo sono intervenuti nell'ultimo biennio. Tra questi occorre certamente citare:

• l'Agenzia delle Entrate con la Circolare 8 agosto 2020, n. 24/E;
• il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e il suo famoso parere 11 agosto 2021, n. 7944;
• il Ministero della Cultura con la nota 21 settembre 2021, prot. 26340.

Facendo un brevissimo riassunto, prima l'Agenzia delle Entrate ha ammesso che per avere accesso alla detrazione fiscale del 110% l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio). Poi ha aggiunto che il bonus 110% spetta anche a fronte di interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Un concetto semplice che, però, si ingarbuglia con le modifiche apportate alla richiamata lettera d) dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) che ha esteso gli interventi di ristrutturazione edilizia a quelli di demolizione e ricostruzione con alcune eccezioni. Nel caso, infatti, sull'immobile o sull'area siano presenti uno qualsiasi dei vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali), la ricostruzione dovrà essere fedele senza alcuna modifica di area di sedime, sagoma, volumetria...

Aspetto di non poco conto perché nel caso sia presente uno qualsiasi dei vincoli del Codice dei beni culturali, si potrà sempre modificare sedime, prospetti, volumetria,...dietro richiesta alla soprintendenza, ma si uscirà fuori la definizione di ristrutturazione edilizia, perdendo il diritto di accedere a qualsiasi bonus fiscale.

Sull'argomento, in maniera maldestra, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha emesso il parere n. 7944/2021 in cui, senza alcun supporto normativo, ha affermato che si dovessero dividere i vincoli dei codice dei beni culturali tra quelli che riguardano l'immobile e quelli sull'area. In questo modo, secondo il CSLP, sarebbe stato possibile restare nella ristrutturazione edilizia nel caso di demolizione e ricostruzione con modifiche di un immobile dove non esistevano vincoli di cui alla Parte II del Codice dei beni culturali.

Tesi molto azzardata ed in effetti fuori la logica normativa che prevede disposizioni differenti. E lo ha ricordato il Ministero della Cultura con la nota prot. 26340/2021 che ha spazzato via ogni dubbio circa la possibilità di definire ristrutturazione edilizia un intervento di demolizione e ricostruzione con modifiche di qualsiasi natura: se ci sono vincoli del D.Lgs. n. 42/2004 NON è ristrutturazione edilizia. Con buona pace di qualsiasi incentivo fiscale.

Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: interrogazione in Parlamento

L'argomento è stato oggetto di interrogazione a risposta immediata presentata dal Deputato Massimo Ungaro in cui si è chiesto di chiarire il tema dell'"esistenza degli edifici" per avere accesso ai bonus edilizi.

Dopo una ricostruzione del quadro normativo, l'interrogazione ammette che la definizione di «edificio esistente» la condizione necessaria "ma non sufficiente" per avere accesso alle detrazioni fiscali benché l'intenzione del legislatore sia quella di non finanziare solo interventi su nuove costruzioni. E, con riferimento alla definizione di ristrutturazione edilizia, il deputato ha rilevato che intervenendo su immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, sono definiti interventi di ristrutturazione edilizia soltanto quelli ove sono mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche pianivolumetriche e tipologiche dell'edificio, senza incrementi di volumetria.

Il deputato di Italia Viva ha fatto l'esempio degli edifici ricadenti nella fascia costiera dei 300 metri dal mare, zona vincolata dal punto di vista paesaggistico in cui ove si procedesse a demolizione e ricostruzione di un immobile con diversa sagoma, tale intervento si qualificherebbe come nuova costruzione, con impossibilità di accesso ai bonus edilizi, mentre, ove il medesimo intervento si realizzasse su un immobile situato a più di 300 metri dalla costa, lo stesso si qualificherebbe come ristrutturazione.

Per questo motivo il deputato ha chiesto al Ministero dell'Economia e delle Finanze di chiarire definitivamente se ai fini dell'accesso ai benefici, per definire un edificio "esistente" si debba considerare il titolo edilizio, oppure se il concetto di edificio esistente sia mutato negli anni consolidandosi in requisiti oggettivi dell'edificio validi a prescindere dal titolo urbanistico conseguito, dando così modo, nell'esempio in esame, ad entrambe le fattispecie di accedere al beneficio.

Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: la risposta del MEF

Tralasciando le imprecisioni tecniche del deputato che confonde il concetto di titolo edilizio con la definizione di intervento edilizio, ha risposto all'interrogazione il Sottosegretario all'Economia Federico Freni nell'unico modo in cui si poteva rispondere.

Il sottosegretario, dopo aver anche lui ricordato il quadro di riferimento del Superbonus costituito oltre che dall'art. 119 del Decreto legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e gli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013 che consentono l'accesso al superbonus solo agli interventi che riguardano edifici o unità immobiliari «esistenti», non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione. Assunto conforme alle normative di settore in materia energetica (anche in attuazione delle normative comunitarie) che prescrivono specifici requisiti da rispettare nel caso di costruzione di nuovi edifici.

Il sottosegretario conferma che la circostanza che, anche ai fini del Superbonus, gli interventi agevolabili sono finalizzati al «recupero» del patrimonio edilizio «esistente», anche mediante la riqualificazione energetica e la riduzione del rischio sismico degli edifici, comporta che:

• ai fini della verifica della «esistenza» dell'immobile, il parametro utilizzato è ordinariamente quello della iscrizione al Catasto (ovvero della richiesta di accatastamento) in quanto solo a seguito di tale iscrizione un immobile assume rilevanza fiscale;
• essendo gli interventi agevolabili solo quelli di «recupero del patrimonio edilizio», sono esclusi dalle agevolazioni tutti gli interventi qualificabili, in base alla normativa urbanistica, come «nuova costruzione». La qualificazione degli interventi edilizi non può che essere effettuata sulla base delle disposizioni contenute nel testo unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001.

Infine, l'Agenzia delle entrate ha più volte sottolineato che l'interpretazione delle norme urbanistiche non rientra nella sua competenza e che, con riferimento al caso di specie segnalato dagli Interroganti, in merito al possibile coordinamento tra il testo unico dell'edilizia (da un lato) ed il codice dei beni culturali (dall'altro), ai fini dell'accesso ai benefici fiscali, rileva la qualificazione degli interventi effettuati per come risultante dal relativo titolo abilitativo.

Tesi conforme alla definizione di ristrutturazione edilizia che probabilmente andrebbe aggiornata alla luce della necessità di incentivare gli interventi di recupero tramite bonus fiscali.