Fiscalizzazione abusi edilizi: cos’è, quando si applica, i costi e i differenti effetti

L’attuale normativa edilizia, il d.P.R. n. 380/2001, definisce puntualmente il sistema sanzionatorio applicabile nel caso di interventi e immobili non conformi e consente, in alcuni casi, l’applicazione di una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione (fiscalizzazione dell’abuso edilizio).

In questo approfondimento proveremo a definire in che modo e con quali effetti è possibile evitare la demolizione pagando una sanzione.

La gestione delle difformità e le sanzioni

Entrando nel dettaglio, la Parte I, Titolo IV (Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni), Capo II (sanzioni), definisce le difformità edilizie e sulla base della loro gravita le suddivide in interventi:

• eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici;
• eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• eseguiti in base a permesso di costruire annullato.

Cominciamo con un chiarimento “chiave”, sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Per questa tipologia di abuso edilizio, nel caso non sia possibile accertare la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso e al momento della presentazione della domanda di sanatoria (la cosiddetta doppia conformità), alla demolizione non c’è alcuna alternativa.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio

In alcuni casi, è possibile sostituire la sanzione demolitoria con una pecuniaria con effetti diversi in funzione della tipologia di intervento. In particolare, questa sanzione alternativa è disciplinata ai seguenti articoli del Testo Unico Edilizia (TUE):

• art. 33, comma 2, per gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, TUE, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso;
• art. 34, comma 2, per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire;
• art. 38, commi 1 e 2 per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Purtroppo, però, la sanzione alternativa ha effetti sananti differenti a seconda dell’intervento.

L’art. 33, comma 2, TUE dispone “Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio”.

L’art. 34, comma 2, TUE dispone “Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.

In questi due casi, nella fase esecutiva della demolizione (e quindi dopo l’ordine di demolizione), se la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria. L’applicazione della sanzione e il suo pagamento, però, non sanano l’abuso che diventa solo “tollerato” da parte del Comune. In questi casi l’immobile può essere oggetto di compravendita ma sarà comunque privo dello stato legittimo.

Nel caso, invece, di interventi eseguiti in base a permesso annullato, l’art. 38 dispone:

• al comma 1 - In caso di annullamento del permesso, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale. La valutazione dell'agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa.
• al comma 2 - L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36.

In questo caso l’applicazione e l’integrale corresponsione della sanzione comporta un effetto sanante al pari di quello di cui all’art. 36 del Testo Unico Edilizia. Si ottiene, quindi, il permesso di costruire in sanatoria.

Fiscalizzazione dell’abuso: il calcolo della sanzione

Diverso è anche il calcolo della sanzione alternativa alla demolizione che:

• in caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità è pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio;
• in caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire è pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale;
• in caso di interventi eseguiti in base a permesso annullato è pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale.