Fiscalizzazione abusi edilizi: si può evitare la demolizione?

La fiscalizzazione di un abuso edilizio, pur non legittimando l’intervento realizzato, è vista da molti come un’ancora di salvezza per evitare la demolizione. Quello che però molto spesso sfugge è che quanto previsto dall’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) può essere applicato constatando il possibile pregiudizio arrecato alla staticità di una struttura esclusivamente in fase di esecuzione dell’ordine di demolizione, mai prima.

Fiscalizzazione abusi e ordine di demolizione: la sentenza del Consiglio di Stato

Su questi presupposti il Consiglio di Stato ha confermato, con la sentenza n. 5594/2022, quanto deciso in primo grado dal TAR, che aveva annullato un permesso di costruire in sanatoria rilasciato da un Comune per alcuni interventi edilizi.

L’amministrazione aveva motivato il rilascio del titolo edilizio specificando che si trattava di opere di lieve entità, e che l’eventuale intervento di rimozione avrebbe potuto alterare gli equilibri statici dell’edificio, ragion per cui aveva irrogato contestualmente una sanzione pecuniaria.

Di diverso aviso il TAR che, oltre ad accertare un rilevante ampliamento dell’immobile, ha ritenuto il provvedimento del Comune illegittimo in quanto, anziché procedere ai sensi dell’art. 27 del D.P.R. n. 380/2001, ha sostituito in maniera errata la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, di cui all’art. 34 dello stesso D.P.R. n. 380/2001, precisando che l’amministrazione avrebbe dovuto procedere con la fiscalizzazione dell’abuso solo nella fase esecutiva del provvedimento repressivo edilizio, successiva ed autonoma rispetto all’emissione dell’ordine di demolizione.

I responsabili degli abusi hanno quindi presentato appello al Consiglio di Stato che, a seguito di una perizia tecnica, ha constatato, rispetto al progetto assentito, una differenza della superficie utile residenziale del 36 % e della superficie utile non residenziale di 26,40 %, con un aumento della superficie superiore del 2 % del volume o della superficie lorda del fabbricato, classificabile quindi come variazione essenziale e in totale difformità, ricadendo l’immobile anche in area sottoposta a vincolo paesistico.

Intervento in totale difformità e in zona vincolata

In particolare, i giudici di Palazzo Spada hanno constatato che:

• le opere costituiscono non solo una variazione essenziale, ma anche una totale difformità, che impedisce quindi l’applicazione dell’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001;
• l’edificio si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico per cui l’alternativa alla sanzione demolitoria non è comunque ammessa;
• la fiscalizzazione dell’abuso ex art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e derogatorio e non lascia all’amministrazione prima dell’ordine di demolizione la discrezionalità di considerare l’alternativa; ciò non è previsto dalla norma, la quale chiede invece una valutazione distinta dell’ulteriore fase in seguito alla risposta (o meno) del ripristino dell’abuso (“deve essere valutata dall'Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento repressivo edilizio, successiva e autonoma rispetto all'emissione dell'ordine di demolizione”).

Per altro è infondato è anche l’assunto che il progetto sarebbe stato realizzato in periodo di carenza di vincolo panoramico, in quanto il notevole interesse pubblico della zona era già stato riconosciuto nel 1956 e che con il D.M. del 20 luglio 1967 “il vincolo comporta, in particolare, l'obbligo da parte del proprietario, possessore, o detentore a qualsiasi titolo, dell'immobile ricadente nella località vincolata, di presentare alla competente Soprintendenza, per la preventiva approvazione, qualunque progetto di opere che possano modificare l'aspetto esteriore della località stessa”.

La sentenza del TAR è stata quindi confermata, ribadendo l’illegittimità del permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune: l’intervento, realizzato in zona vincolata, è stato eseguito in totale difformità e di conseguenza non è sanabile, né prevede una fiscalizzazione dell’abuso prima dell’eventuale esecuzione della demolizione.

Segui lo Speciale Testo Unico Edilizia