Fiscalizzazione abusi edilizi, sanatoria paesaggistica e aumenti volumetrici: prima e post Salva Casa

Nell’attesa che arrivi la “mini-guida” operativa promessa dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti per l’applicazione del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo la Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), esiste una copiosa giurisprudenza che riguarda parecchi casi precedenti le modifiche arrivate tra maggio e luglio 2024.

La sanatoria semplificata dopo il Salva Casa

Tra le principali novità che riguardano la sanatoria “semplificata” degli abusi edilizi vi è certamente il nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia. La nuova procedura di accertamento di conformità, applicabile nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali, consente - o “consentirà”, considerate le sue difficoltà applicative – di ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (doppia conformità “asimmetrica”).

Diversamente dalla sanatoria ordinaria, la nuova procedura di cui all’art. 36-bis ha parecchie differenze:

• è possibile rilasciare un permesso di costruire in sanatoria o la formazione della SCIA “condizionate” alla preventiva attuazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
• è prevista una sorta di “sanatoria strutturale” (utilizzando le stesse disposizioni di cui all’art. 34-bis, comma 3-bis);
• è previsto il silenzio-assenso se sulla richiesta di sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale non si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni;
• è possibile sanare gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, previo parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati.

Grazie all’introduzione di quest’ultimo punto (art. 36-bis, comma 4, TUE), molte delle sanatorie negate ai sensi dell’art. 167, comma 4, del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) per la presenza di “ampliamenti volumetrici” potranno essere presentate e ottenute.