Fiscalizzazione abusi edilizi, sanatoria paesaggistica e aumenti volumetrici: prima e post Salva Casa

Sanatoria paesaggistica e ampliamenti volumetrici

Appare utile ricordare che ai sensi del citato comma 4, art. 167, del Codice dei beni culturali, l'autorità preposta alla gestione del vincolo può accertare la compatibilità paesaggistica nei seguenti casi:

1. per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
2. per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;
3. per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Con il nuovo comma 4, art. 36-bis, del TUE, viene bypassata la lettera a), comma 4, D.Lgs. n. 42/2004, nel caso siano presenti ampliamenti volumetrici.

Da ricordare anche la modifica dell'art. 32, comma 2, del TUE, all'interno del quale è stato eliminato il secondo periodo che recitava "Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali" e secondo il quale tutti gli interventi oltre a quelli di cui al comma 1 su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, erano da considerare “variazione essenziale”.

Per comprendere la differenza viene in soccorso il TAR Lombardia (sentenza 29 ottobre 2024, n. 2942) mediante la quale i giudici di primo grado hanno confermato l’operato del Comune per avere negato la possibilità di sanatoria oltre che di fiscalizzazione di un abuso realizzato in zona vincolata paesaggisticamente con ampliamento volumetrico.

Il caso di specie può essere così riassunto:

• viene presentato accertamento di conformità per le opere realizzate in assenza e in difformità dal titolo edilizio;
• il Comune rileva che alcune delle opere abusive non erano sanabili sotto il profilo paesaggistico, configurando un incremento di volume o superficie utile e in particolare: due torrette più alte di un metro rispetto a quanto assentito; un edificio denominato “ricovero del custode”; un ulteriore edificio denominato “tettoia per i cani”; la roulotte ad uso ufficio resa stabile;
• il Comune chiede alla Soprintendenza l’emissione del parere vincolante ai sensi dell’art. 167, comma 5, D.lgs. n. 42/2004, da rendere riguardo alle sole opere dichiarate sanabili sotto il profilo paesaggistico, e dunque con esclusione di quelle non rientranti nei limiti dell’art. 167 comma 4 D. Lgs. 42/2004 (segnatamente: ricovero del custode, tettoia per i cani, maggiore elevazione delle torrette, ruolotte).
• per le opere non suscettibili di regolarizzazione paesaggistica, veniva invero disposto lo stralcio dal procedimento;
• la Soprintendenza, in seguito, emetteva parere favorevole sotto il profilo della compatibilità paesaggistica delle (sole) opere che il Comune aveva giudicato sanabili.

A questo punto il Comune emette ordine di demolizione per le opere ritenute non sanabili (ricovero custode, tettoia cani, torrette più elevate e roulotte). A seguito di questa il ricorrente demolisce la roulotte, il ricovero del custode e la tettoia, mentre l’altezza originaria delle torrette non viene ripristinata.

Sull’altezza delle torrette viene proposto ricorso chiedendo l’annullamento dell’ordinanza mediante la quale il Comune imponeva il ribassamento delle torrette.

Secondo il ricorrente:

• l’ordinanza sarebbe illegittima perché resa mentre era in corso un procedimento di accertamento di compatibilità paesistica, non essendosi ancora pronunciata la Soprintendenza sul parere richiesto dal Comune;
• il Comune non avrebbe correttamente valutato la fattibilità del ribassamento delle torrette, senza pregiudizio per la residua parte dell’edificio principale.