Garage abusivo: distanze e altezze minime previste

Realizzazione di un garage e rispetto distanze e altezze minime: quali sono le condizioni per non incorrere in un abuso edilizio? Lo spiega bene il Tar Lazio, Sez. Seconda Quater, con la sentenza n. 10924/2021 del Tar Lazio, sez. Seconda Quater, sul ricorso proposto contro il diniego di permesso di costruire e l’ingiunzione di demolizione di un manufatto in cemento con apertura su un lato e con un’altezza variabile da mt. 1,80 a mt. 2,10 circa, destinato a garage.

Garage abusivo: distanze e altezze minime consentite

Nel caso in esame, la ricorrente è proprietaria di un’abitazione corredata di un locale accessorio a uso autorimessa e deposito su cui è stata presentata nel 2008 un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, a seguito dell’ingiunzione alla demolizione del manufatto da parte dell’amministrazione comunale.

Secondo la proprietaria, il manufatto, situato in un cortile in adiacenza al fabbricato, risaliva a oltre trent’anni prima, ma senza avere prove certe a testimonianza che non fosse necessaria la concessione edilizia, come consentito per edifici antecedenti il 1967. Sul merito, il Tar ha ricordato che grava esclusivamente sul privato l’onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell’opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata realizzata secondo quanto previsto dall’art. 31, primo comma, della l. n. 1150/1942, ossia prima dell’entrata in vigore dell’art. 10 della c.d. ‘legge ponte’ n. 765/196. Questo perché si presuppone che solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone “inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di quanto è stato costruito”.

Tornando al carattere di abusività del garage, il Comune ha affermato che l’intervento edilizio fosse in contrasto con le Norme Tecniche attuative del PRG perché:

• per i locali accessori è previsto un distacco dai confini di 5 metri;
• l’altezza utile per le autorimesse non può essere inferiore a mt. 2,30, mentre il manufatto in oggetto ha un’altezza variabile da mt. 1,60 a mt. 1,95.

Ma soprattutto, l’intervento non può ricadere nella casistica prevista dalla legge 122/89, che all’art. 9, co. 1 dispone che “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”.

Ciò significa che la norma vieta l’utilizzo di aree esterne al fabbricato e possono essere adibiti ad autorimessa in deroga agli strumenti urbanistici i soli locali siti al piano terra del fabbricato.

Inoltre non si può applicare nemmeno la cd. "doppia conformità”, che prevede che per essere sanato l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda” Infatti, nonostante l’art. 17, co. 90, della legge n. 127/1997 preveda che “I parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”, dato che il manufatto non è stato realizzato durante il periodo di vigenza della nuova previsione, non può rientrare nelle previsioni dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001.

Altezza minima consentita per autorimesse

Infine, nel regolamento edilizio comunale è previsto che piani terreni adibiti ad autorimessa “possono avere altezza utile netta di m. 2,30: dato che il locale ha un’altezza variabile da mt. 1,60 a mt. 1,95, il Comune ha correttamente contestato l’abuso edilizio.

Il Tar ha quindi respinto il ricorso in ogni sua parte, affermando che anche per i locali accessori è necessario rispettare la distanza di 5 metri dal confine e soprattutto, che quando si tratti di autorimesse di pertinenza di un immobile, esse devono essere poste al piano terra o interrato dell’edificio stesso, purché non in contrasto con i Piani Urbani Traffico vigenti.