Gazebi e opere precarie: quando non rientrano in edilizia libera?

Nel regime dell’edilizia libera, è consentita l’installazione di un gazebo per esigenze temporanee, che non sia posto in aderenza all’immobile principale né ancorato stabilmente al suolo, se realizzato con struttura leggera ed aperta ai lati, e con struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno, anche chiuso ai lati con tende facilmente removibili.

Non può essere invece realizzato senza titoli un gazebo che sia destinato a soddisfare esigenze permanenti nel tempo, e che quindi non possa essere considerato “precario”, perché in quel caso sarebbe obbligatoria la previa richiesta del Permesso di Costruire.

Installazione gazebo: da valutare la “precarietà”

A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza del 16 ottobre 2024, n. 17877, che ha rigettato un ricorso per l’annullamento dell’ordine di demolizione disposto per la realizzazione senza titoli di un gazebo che ha alterato la sagoma dell’immobile principale - e quindi il territorio - in area sottoposta a vincoli paesaggistici ai sensi del D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Si specifica, in particolare, che il regime dell’edilizia libera di cui all’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) include, tra le opere che possono essere realizzate senza titoli abilitativi, l’installazione di un gazebo, da intendersi, nella sua configurazione tipica, come “una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili”.

Per sapere se un manufatto possa essere realizzato in edilizia libera, è inoltre fondamentale valutare:

• le finalità per le quali viene installato;
• la sua condizione di precarietà, in quanto dovrà essere impiegato solo a carattere temporaneo, e non per soddisfare esigenze perduranti nel tempo.

Al contrario si andrebbe a generare un’alterazione dell’assetto territoriale permanente - condizione che non è riconducibile alle opere precarie e temporanee - e quindi si renderebbe obbligatoria la richiesta del Permesso di Costruire.

Difatti, si spiega, l’art. 3, comma 1, lett. e.5) del TUE - tra le opere di nuova costruzione che necessitano del Permesso - include “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”.

Il requisito della “precarietà” è quindi essenziale per sapere se l’opera necessita o meno del Permesso, in quanto - affinché sia consentita l’installazione in edilizia libera - è necessario che il manufatto sia impiegato per un uso specifico e temporalmente delimitato, e che sia finalizzato a soddisfare esigenze eccezionali e contingenti, non permanenti nel tempo.

Alterazioni illecite e permanenti del territorio: sì alla demolizione

Nel caso in esame, è stata realizzata senza titoli una tettoia sul terrazzo dell’immobile principale, costituita da travi di legno ancorate al suolo con bulloni, e con tetto in legno di oltre 20 metri sul quale si apre una tenda.

La struttura risulta inoltre fissata tramite assi alle pareti del fabbricato principale e alla pavimentazione del terrazzo e, si rileva, appare evidentemente destinata a migliorare la fruibilità del terrazzo in forma stabile e permanente.

Di conseguenza, evidenziano i giudici, non si può certo dire che il gazebo assolva allo scopo di soddisfare bisogni ed esigenze temporanei, e dunque non è possibile attribuirgli il carattere di “precarietà” necessario affinché l’opera sia esonerata dalla richiesta del titolo abilitativo.

Si rileva in proposito che qualsiasi opera modifichi la sagoma dell’immobile principale e lo stato dei luoghi in maniera stabile e permanente, necessita sempre il Permesso di Costruire, in quanto l’alterazione del territorio non può essere considerata temporanea, precaria o irrilevante.

Variazioni essenziali e vincolo paesaggistico

Nel caso qui trattato, peraltro, gli abusi sono stati conseguiti in area sottoposta a vincolo paesaggistico, e quindi si rende applicabile quanto disposto dall’art. 32 del TUE, ai sensi del quale, qualunque intervento effettuato su immobili sottoposti a tutela è da qualificare almeno come “variazione essenziale” e, come tale, è suscettibile di demolizione ai sensi dell’art. 31 del TUE.

Secondo una consolidata giurisprudenza, infatti, anche le opere qualificabili come pertinenze o volumi tecnici, se conseguite in area vincolata, hanno un’indubbia rilevanza paesaggistica e possono essere del tutto negate in determinate aree sottoposte a vincoli, visto che le esigenze di tutela del paesaggio possono anche prevedere la totale immodificabilità dello stato dei luoghi.

Ne consegue che anche le opere pertinenziali o precarie, se conseguite in area tutelata, devono essere sottoposte a demolizione nel caso in cui venissero realizzate senza titolo o in totale difformità dallo stesso, e senza l’autorizzazione paesaggistica necessaria. Il ricorso viene quindi respinto.

Variazione essenziale in area vincolata: le modifiche del Salva Casa

Ricordiamo che la disciplina sulle variazioni essenziali è stata modificata con  la Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (c.d. Decreto "Salva Casa"), ammettendo alla nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria ex art.36-bis anche le variazioni essenziali.

Inoltre è stata eliminata la previsione secondo cui costituiscono sempre variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati: in particolare, il comma 3 dell'art. 32 è stato modificato, eliminando proprio l'ultimo periodo che considerava tutti gli altri interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo come variazioni essenziali.