Guida per l'acquisto della casa: dal Fisco tutte le imposte e agevolazioni fiscali

L'acquisto di una casa rappresenta da sempre uno degli investimenti più importanti che va affrontato con la dovuta cautela e conoscenza oltre che affiancati da professionisti di diversi ambiti: edilizio-urbanistico e tributario.

Guida per l'acquisto della casa: la nuova guida dell'Agenzia delle Entrate

Un validissimo strumento per affrontare questo momento con maggiore serenità è rappresentato dalla guida dell'Agenzia delle Entrate "L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali" arrivata alla quarta edizione negli ultimi 2 anni.

La nuova edizione della guida del Fisco mantiene la sua consueta struttura in 7 capitoli:

1. Introduzione
2. Prima dell’acquisto è bene
   • ... fare una verifica sui dati catastali e ipotecari
   • ... sapere perché si stipula il contratto preliminare
3. L’acquisto di una casa: le imposte
   • Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
   • Le imposte dovute quando si acquista da un privato
   • La base imponibile per il calcolo delle imposte
   • Il sistema del prezzo-valore
   • La dichiarazione sostitutiva
4. L’acquisto con i benefici “prima casa”
   • Le imposte agevolate
   • La base imponibile per il calcolo delle imposte
   • I requisiti per avere le agevolazioni
   • Quando si ha già una “prima casa”
   • Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
   • Quando si perdono le agevolazioni
5. Le agevolazioni “prima casa under 36”
   • In cosa consistono
   • A chi spettano
   • I requisiti oggettivi
   • Mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni
6. Risposte ai quesiti più frequenti
7. Per saperne di più: normativa e prassi

L'acquisto di una casa da un'impresa

Dopo la parte dedicata alle verifiche preliminari, il Fisco concentra la sua attenzione sulle imposte dovute rilevando le differenze quando si acquista da un privato o da un'impresa, e i diversi benefici nel caso di prima casa.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L'IVA continua ad applicarsi:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

L'acquisto di una casa da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quadro sinottico delle imposte senza i benefici prima casa

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione.

In questa situazione, l’acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell'atto. Dovrà inoltre presentare all’Agenzia delle entrate, entro lo stesso termine, una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.

Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata.

Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Come si calcola il valore catastale

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Esempio di calcolo dell’imposta di registro

Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro.

Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%).

Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

Ricapitolando

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”);
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista);
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore;
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Prezzo-valore anche sulle pertinenze

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo);
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente

L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici. Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.

Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:

• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito;
• non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

In allegato la guida completa del Fisco.