Immobile senza certificato di agibilità: il compratore può tirarsi indietro?

In una compravendita immobiliare a destinazione residenziale, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sulla sua attitudine ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone  legittimo godimento e commerciabilità.

Compravendita immobiliare: senza certificato di agibilità l'accordo può saltare

Lo ricorda la Corte di Cassazione con l’Ordinanza del 23 novembre 2023, n. 32552, con la quale ha accolto il ricorso di un’impresa contro la sentenza della Corte d’Appello che l’aveva condannata a pagare il corrispettivo pattuito per la compravendita di alcuni immobili. La ricorrente si era rifiutata di chiudere l’accordo perché mancavano i certificati di agibilità degli immobili ma, secondo la Corte Territoriale, sarebbe stata consapevole di questa situazione, motivo per cui era tenuta a concludere la compravendita.

Di diverso avviso gli ermellini, che hanno ricordato il consolidato orientamento secondo cui, con riferimento alla vendita di immobile destinato ad uso abitativo, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente:

• l'ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, 
• l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili;
• l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sulla attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Certificato di abitabilità: casi in cui il compratore è obbligato a concludere l'accordo

Ne consegue che il mancato rilascio del certificato integra inadempimento del venditore, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenerlo.

La consapevolezza dell’acquirente circa l’assenza del certificato di abitabilità, infatti, può implicare “… la comune volontà di entrambe le parti di vendere e, rispettivamente, di comprare l'immobile privo di tale documentazione, e di conseguenza –salvi gli effetti di altro ordine che possano derivare dall'uso di un immobile privo dell'anzidetto certificato– l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti, che non può integrare un inadempimento opponibile a norma dell'art. 1460 c.c. come eccezione al venditore”.

Stesse considerazioni per il certificato di agibilità

Queste considerazioni, estensibili analogicamente anche all’ipotesi di compravendita di immobile destinato ad uso diverso dall’abitativo, per il quale è previsto il certificato di agibilità, comportano che, ove il bene oggetto del contratto preliminare risulti, al momento fissato per il rogito definitivo, privo del certificato di agibilità o abitabilità, si configura un inadempimento del promittente venditore, essendo la presenza dei detti documenti un requisito essenziale della cosa venduta, senza tuttavia che a ciò consegua necessariamente la risoluzione del contratto, poiché:

• da un lato, il difetto della res può essere superato dalla comune volontà delle parti di concludere comunque il contratto;
• dall’altro lato, non si configura il requisito della gravità dell’inadempimento, laddove sia dimostrato che il cespite presentava le caratteristiche intrinseche previste per il rilascio della certificazione mancante, che sia stata comunque conseguita, ancorché in epoca successiva a quella fissata per la compravendita o la cui mancata disponibilità, in quel momento, sia dipesa da un ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

Nel caso di specie non è emersa la prova che le parti si fossero espressamente accordate per la conclusione del contratto definitivo di compravendita anche in assenza della certificazione di agibilità dei beni costituenti oggetto del trasferimento, motivo per cui la sentenza è stata cassata e rinviata a nuovo giudizio.