Immobili ante '67 e stato legittimo: il legittimo affidamento del privato

Se una P.A. rigetta o archivia un’istanza di sanatoria edilizia di un fabbricato, accertando formalmente la legittimità dell'immobile, ingenera un legittimo affidamento nel privato che non ha rilasciato false dichiarazioni. Di conseguenza, non si può successivamente adottare un’ordinanza di demolizione, se non vengono forniti nuovi e decisivi elementi di prova che possano annullare determinazioni precedenti.

Accertamento stato legittimo e ordine di demolizione: la sentenza del TAR

La conferma arriva dal TAR Sicilia, con la sentenza n. 722/2023, con la quale è stato accolto il ricorso contro un ordIne di demolizione di un deposito di barche, costruito nel 1961 e situato all’interno di un complesso storico comprendente anche una tonnara. Secondo il Comune, la struttura andava demolita in quanto costruita in epoca compresa tra l’entrata in vigore dell’art. 31 della l. n. 1150/1942 – che prevedeva l’obbligo di licenza edilizia per eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti nei centri abitati ed, ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione – e l’art. 10 della legge n. 765/1967, che ha modificato il predetto art. 31 generalizzando tale obbligo per l’intero territorio comunale. Quindi secondo il Comune l’hangar era stato costruito dentro un centro abitato in assenza di titoli edilizi.

Il ricorrente ha invece specfiifcato che prima dell’ordine di demolizione, a fronte di un’istanza di condono edilizio ex art. 13 della legge n. 47/1985, il Comune l’aveva archiviata specificando che dalla documentazione presentata “comprovante la preesistenza del manufatto nonché la regolarizzazione degli interventi manutentivi a suo tempo eseguiti”, non fosse necessario il rilascio della concessione edilizia in sanatoria “in quanto il manufatto edilizio oggetto dell’istanza non è da ritenersi abusivo”. Non solo: anche interventi successivi sul manufatto, comunicati con CILA, non sono stati contestati in alcun modo dall’Amminsitrazione Comunale.

Il legittimo affidamento indotto dalla P.A.

Nel valutare il caso, il TAR ha ritenuto che la comunicazione di archivazione dell'istanza di sanatoria ha ingenerato nel privato un legittimo affidamento: il Comune rappresenta infatti un soggetto particolarmente qualificato a valutare lo stato legittimo dell’immobile nell’ambito di un procedimento instaurato dal privato per la formazione di un titolo edilizio. Una decisione successiva in senso opposto avrebbe dovuto essere motivata con sopravvenuti e decisivi elementi di prova, in grado di sconfessare e rideterminare il perimetro del centro abitato.

In particolare il Comune, spiega il TAR, ha formalmente accertato la legittimità del fabbricato consentendo così l’archiviazione dell’istanza presentata ai fini della regolarizzazione del fabbricato ex art. 13 della l. n. 47/1985 e ha ritenuto non qualificabile come “centro abitato” l’area su cui è stato realizzato nel 1961 il deposito in questione.

L’amministrazione avrebbe dovuto addurre nuovi, sopravvenuti e decisivi elementi di prova in grado di sconfessare e rideterminare il perimetro del centro abitato, mentre le precedenti e successive autorizzazioni per l’esecuzione di interventi edilizi concorrono ulteriormente a rafforzare la portata accertativa che il Comune, con gli elementi addotti, non è riuscito a superare.

Non può quindi che confermarsi la sussistenza di un legittimo affidamento da parte del privato, sulla base delle valutazioni e delle informazioni acquisite dal Comune quale soggetto particolarmente qualificato a valutare lo stato legittimo dell’immobile.

Se, infatti, l’ordinamento non prevede un procedimento finalizzato ad ottenere dal Comune un’attestazione della regolarità edilizia di un manufatto, è altrettanto vero che le precedenti determinazioni della P.A. assumono rilevanza, laddove lo stato legittimo del fabbricato sia desumibile dall’accertamento (epoca di realizzazione) e dalla valutazione (nozione di centro abitato) di un fatto da parte della stessa Amministrazione.

Stato legittimo per immobili ante '67: le disposizioni del Testo Unico Edilizia

Per altro, il divieto di venire contra factum proprium e l’effetto preclusivo sull’accertamento di fatti legittimanti l’esistenza di un fabbricato realizzato in un’epoca o in base a circostanze escludenti la necessità di richiedere un titolo autorizzativo o di concessione, si ricava dalla formulazione dell’attuale art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera d), numero 1), del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, con l. 11 settembre 2020, n. 120. Esso prevede che “per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”, dettando una regola generale in grado di far superare la fisiologica incertezza che normalmente può predicarsi in capo a fabbricati il cui stato legittimo discenda ex factis e non ex actis.

L’atto con cui si archivia l’istanza di sanatoria affermando che il fabbricato non è abusivo descrive un accertamento sullo stato legittimo ex factis, che si perfeziona con il consolidamento del “titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile”, il quale presuppone un’implicita valutazione e ricostruzione della verosimile consistenza del fabbricato.

Il ricorso è stato quindi accolto, con conseguente annullamento dell'ordine di demolizione.