Immobili da costruire, in Gazzetta il regolamento per la polizza decennale

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre 2022, n. 147, il Decreto dello Sviluppo Economico del 20 luglio 2022, n. 154, "Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del d. Lgs. n. 122/2005”.

Polizza per immobili ancora non costruiti: il Decreto in Gazzetta

In particolare con il Decreto è stato approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del d. Lgs. n. 122/2005. Come specificato nel provvedimento, la polizza indennitaria decennale deve essere conforme allo schema tipo contenuto nell’“Allegato A" del decreto, le cui clausole costituiscono il contenuto minimo e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

La polizza va obbligatoriamente sottoscritta dal costruttore e dall'acquirente e presentata al momento del rogito. In caso di vizi dell'immobile, il contraente potrà fare valere i propri diritti all'indennizzo negli ambiti di applicazione previsti. Non solo: in caso di mancata sottoscrizione della polizza, l'acquirente ha il diritto di recedere dal contratto e farsi risarcire attraverso la fideiussione.

La somma assicurata e i massimali vanno stabiliti in modo da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’art. 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.

In particolare, la polizza copre le seguenti partite:

• Immobile;
• Spese di demolizione e sgombero;
• Involucro;
• Impermeabilizzazione delle coperture;
• Pavimentazioni e rivestimenti interni;
• Garanzia “intonaci e rivestimenti esterni”.

Inoltre resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del residuo danno che risulti non coperto dall’indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita, del limite massimo della somma assicurata alla partita, nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.

Condizioni essenziali per l'operatività della garanzia assicurativa

L'assicurazione è prestata alle seguenti condizioni essenziali per l'efficacia della garanzia:

• l'immobile sia realizzato in osservanza delle normative vigenti all'epoca della costruzione, comprese quelle stabilite da organismi legalmente riconosciuti;
• l'immobile sia realizzato in conformità del capitolato allegato al contratto di vendita e sue eventuali modifiche e integrazioni, convenute dalle parti, anche su proposta della Direzione Lavori, e dettate da ragioni esecutive e/o costruttive o dal rispetto delle normative ed edilizie;
• siano stati eseguiti con esito favorevole tutte le prove richieste dalla normativa in vigore e i collaudi necessari per il rilascio del certificato di agibilità;
• siano stati eseguiti con esito favorevole dal Controllore tecnico i rapporti di ispezione.

Qualora non sia rispettata anche una sola di queste condizioni, la garanzia assicurativa non è operante a favore del Contraente mentre lo è a favore del beneficiario.

Gli altri allegati al Decreto

Nell’ottica di semplificare le procedure di attivazione delle polizze, al decreto sono allegati anche:

• Allegato B – Scheda Tecnica;
• Allegato C – Attestazione di conformità della polizza assicurativa.

All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’«Attestazione di Conformità». L’Assicuratore rilascia copia dell’«Attestazione di Conformità» al notaio che ne fa richiesta.

Il regolamento si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore; il contraente può chiedere l’adeguamento per eventuali polizze già stipulate precedentemente e in conformità ai requisiti del decreto stesso.

Misure a tutela degli acquirenti di immobili: il D.lgs. n. 122/2005 

Il modello di polizza standard rientra tra le misure di tutela degli acquirenti di immobili da costruire previste e disciplinate dal d.lgs. n. 122/2005 che includono:

• garanzia fideiussoria da rilasciare al momento della stipula di un contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità. Essa è stata disciplinata con il recente Decreto del Ministero della Giustizia;
• polizza assicurativa decennale obbligatoria e da rilasciare al momento del trasferimento della proprietà a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, come previsto dall'art. 1669 c.c.; 
• indicazione del contenuto del contratto preliminare;
• termini e modalità di suddivisione del finanziamento in quote e il frazionamento dell’ipoteca a garanzia del mutuo fondiario, quale condizione di procedibilità dell’atto di compravendita;
• diritto di prelazione in caso di procedure esecutive immobiliari;
• esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare;
• scioglimento del contratto preliminare in caso di escussione della garanzia fideiussoria per crisi del costruttore;
• istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire che abbiano subito la perdita di somme di denaro o di altri beni senza aver conseguito il diritto oggetto del contratto già stipulato.