Immobili in costruzione: la Cassazione sulle agevolazioni prima casa

Nel caso di immobili in costruzione, da quando decorre il termine entro cui l'Agenzia delle Entrate può effettuare accertamenti sulla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione prima casa? 

Agevolazioni prima casa: gli accertamenti del Fisco sugli immobili in costruzione

A dissipare tutti i dubbi è la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 17 febbraio 2025, n. 3988 con cui ha confermato il diritto alle agevolazioni prima casa sull'acquisto di un appartamento e un garage al rustico.

L’acquirente aveva dichiarato, nell’atto notarile, che avrebbe trasferito la residenza nell'immobile proprio per beneficiare delle agevolazioni "prima casa". Secondo il Fisco il beneficio non era più sussistente in quanto i lavori non erano stati ultimati entro i tempi previsti, ovvero 18 mesi dalla dichiarazione di trasferimento della residenza.

Una tesi accolta in primo grado dalla CTP, secondo cui il termine triennale di accertamento decorreva dal diciottesimo mese successivo all’acquisto, ovvero dalla scadenza per il trasferimento della residenza. Di diverso avviso la Commissione Tributaria Regionale, secondo cui invece il termine per l’accertamento iniziava a decorrere dalla registrazione dell’atto di compravendita, per scadere dopo tre anni.

La decisione della Cassazione

Un’interpretazione confermata dagli ermellini, che nell’ordinanza hanno specificato che:

• gli immobili in costruzione possono beneficiare dell’aliquota al 2% di cui all'art.1 Nota II-bis) tariffa allegata d.P.R. n. 131/1986, a condizione che siano destinati a diventare abitazioni non di lusso;
• l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
• non è previsto un termine specifico per l’ultimazione dei lavori, ma questo deve coincidere con quello entro il quale l’Agenzia delle Entrate può verificare la sussistenza dei requisiti.

Spiega la Cassazione che il trasferimento della residenza ha carattere sollecitatorio, ma non può costituire da solo il parametro per determinare la decadenza dal beneficio, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all'inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso, dalla registrazione dell'atto.

Si conferma quindi che il termine per l’accertamento non è legato al trasferimento della residenza, ma alla registrazione dell’atto, per cui è quello è il dies a quo da tenere in considerazione per l’ultimazione dei lavori.