Imposte per acquisto casa: aggiornata la guida del Fisco

Quando si compra casa, non si sostengono spese soltanto relative all’acquisto in sé. Al prezzo dell’immobile vanno aggiunti anche l’onorario del notaio e, soprattutto le tasse legate all’operazione. Uno strumento utile per quantificare l’importo totale è la Guida dell’Agenzia delle Entrate realtiva alle imposte e alle agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione, che il Fisco ha recentemente aggiornato.

Imposte e agevolazioni per acquisto casa: la guida del Fisco

La guida all’acquisto della casa si rivolge ad acquirenti “persone fisiche”, cioè che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e riguarda sia le compravendite tra “privati”, sia quelle tra imprese e privati.

Aggiornato a gennaio 2022, il documento offre un quadro completo degli adempimenti fiscali legati alle compravendite immobiliari e degli eventuali benefici previsti, dalle imposte ridotte ad esempio per l’acquisto di una prima casa oppure la limitazione del potere di accertamento di valore.

La Guida è così articolata:

• Cosa fare prima dell’acquisto
  • verifica sui dati catastali e ipotecari
  • il contratto preliminare
• Le imposte per l’acquisto di una casa
  • imposte dovute quando si acquista da un’impresa
  • imposte dovute quando si acquista da un privato
  • base imponibile per il calcolo delle imposte
  • sistema del prezzo-valore
  • dichiarazione sostitutiva
• L’acquisto con i benefici “prima casa”
  • le imposte agevolate
  • la base imponibile per il calcolo delle imposte
  • i requisiti per avere le agevolazioni
  • quando si ha già una “prima casa”
  • il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
  • quando si perdono le agevolazioni
• Le agevolazioni “prima casa under 36”
  • cosa sono
  • beneficiari
  • requisiti oggettivi
  • mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni

La parte finale della Guida comprende inoltre:

• risposte ai quesiti più frequenti
• normativa di riferimento e prassi

Acquisto immobile in generale: le imposte dovute

Nella guida viene specificato che le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco cosa succede in caso di tassazione ordinaria, distinguendo tra:

1. Vendita effettuata da un’impresa
2. Vendita effettuata da un privato

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’IVA è dovuta in caso di:

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva;
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”
• l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Il sistema “prezzo valore”

Per le cessioni di immobili a uso abitativo, e relative pertinenze, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore.

Esso si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica.

In particolare, il sistema prezzo-valore prevede che:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili pari al 30%.

Il sistema prezzo valore è utilizzabile se:

• l’acquirente è un privato;
• il fabbricato è a uso abitativo;
• l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita;
• le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito.

Per potere calcolare il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) è necessario moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Quindi: valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Imposte per acquisto prima casa

Nel caso di agevolazioni “prima casa”, le imposte variano a seconda che si tratti di un venditore privato o di un’impresa che vende in esenzione IVA, oppure di un’impresa con vendita assoggettata ad iva.

• venditore privato o impresa che vende in esenzione Iva
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.
• acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva
  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;imposta catastale fissa di 200 euro.

L’acquisto in regime agevolato, è fattibile solo se l’immobile rientra in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Inoltre l’acquirente deve risiedere nel Comune dove compra l’abitazione o eventualmente provvedere al cambio di residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Se ha già una prima casa, deve venderla entro un anno dal nuovo acquisto.

Agevolazioni prima casa “under 36”

Ulteriori agevolazioni previste per l’acquisto di un immobile da parte di soggetti under 36, se l’immobile viene acquistato tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) ha infatti esteso di sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022, previsto dal Decreto Sostegni-bis.

In linee generali, le agevolazioni per l’acquisto prima casa “under 36” prevedono:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I benefici sono rivolti a soggetti che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

L’acquisto è riservato agli immobili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici sono estesi anche all’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.