Inottemperanza alla demolizione e fiscalizzazione abusi edilizi: interviene il Consiglio di Stato

Il quadro normativo

In materia urbanistica, uno dei temi più delicati riguarda la possibilità di evitare la demolizione di opere abusive attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria. Si tratta della cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, un’eccezione alla regola della rimessione in pristino, ammessa solo in precisi e rigorosi limiti di legge, proprio perché non possa trasformarsi, di fatto, in una sorta di condono edilizio.

Ma quando è possibile applicarla? Quali sono i riferimenti normativi? E cosa ha chiarito la recente giurisprudenza?

La fiscalizzazione trova fondamento in tre principali articoli del d.P.R. n. 380/2001:

• art. 33: disciplina gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o in assenza di esso;
• art. 34: riguarda le opere parzialmente difformi dal titolo edilizio;
• art. 38: interviene nei casi di annullamento del titolo edilizio, da parte della pubblica amministrazione o in sede giurisdizionale.

In tutti questi casi, l’amministrazione può sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria, ma solo se ricorrono oggettivi impedimenti tecnici alla rimozione dell’abuso.

I presupposti: quando l’alternativa alla demolizione è lecita

Non tutte le opere abusive sono fiscalizzabili. L’opzione della sanzione in luogo della demolizione non è una facoltà discrezionale generalizzata, ma una deroga subordinata a requisiti stringenti, tra cui:

• impossibilità tecnica oggettiva di procedere alla demolizione (es. presenza di elementi strutturali inscindibili, rischio per la stabilità dell’edificio o dell’ambiente circostante);
• pericolo per l’incolumità pubblica o privata derivante dalla demolizione;
• danno grave e sproporzionato a terzi, con impossibilità di risarcimento sostenibile.

In particolare, per gli interventi parzialmente difformi, si valuta se la demolizione della parte non conforme possa pregiudicare irrimediabilmente la parte legittima.

La sanzione pecuniaria può dunque sostituire l’azione demolitoria solo nei casi di concreta irrealizzabilità tecnica o di eccessiva onerosità sociale o economica, da accertare attraverso una istruttoria tecnica motivata.