Interventi edilizi e delibere condominiali: cosa dice la Cassazione

La sentenza della Cassazione, Ordinanza 13781 del 17 maggio 2024, ha riacceso i fari sull’imputazione delle spese condominiali al vecchio o al nuovo proprietario di un immobile.

Spese di condominio per interventi edilizi: la pronuncia della Cassazione

Secondo i giudici della Corte, le spese di manutenzione ordinaria, di conservazione, per il godimento dei beni comuni e per l’erogazione dei servizi condominiali, devono essere imputate ai condòmini possessori degli immobili al momento del sostenimento delle spese, non quando vengono approvate in assemblea nel bilancio a consuntivo e ripartite in base alle quote millesimali.

Invece, le spese in innovazioni, di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione delle parti comuni devono essere imputate ai condòmini proprietari al momento della delibera assembleare. Già in passato, la Corte si era espressa sull’argomento con la Sentenza n. 23345/2008 e con due sentenze n. 10370/2002 e n. 22034/2008, la prima opposta alle seconde.

In base alla prima, l’imputazione delle spese, ordinarie o straordinarie che fossero, andava fatta al momento del pagamento; le seconde stabilivano che l’imputazione delle spese andava fatta al momento della delibera assembleare.

La nuova sentenza 13781/2024, coerentemente con un’altra più recente, l’ordinanza n. 21094/2023, ha trovato più logica l’imputazione delle spese in base alla tipologia delle stesse dando contemporaneamente valore “dichiarativo” alle delibere contenenti decisioni su lavori di ordinaria amministrazione e valore “costitutivo” alle delibere contenenti decisioni su lavori di straordinaria manutenzione.

La ripartizione e l’imputazione delle spese in condominio

L’indirizzo giurisprudenziale qui commentato assume una notevole portata poiché coincidente con il periodo in cui molti condomìni hanno approfittato delle generose agevolazioni fiscali per deliberare interventi pesanti, come quelli del Superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020 di riduzione del rischio sismico o di efficientamento energetico, che poi, per le note vicende legate alla difficoltà di cedere i crediti, hanno avuto inizio solo da pochi mesi con applicazione di un’aliquota notevolmente inferiore a quella iniziale e conseguente addebito di quote di spese condominiali indetraibili.

Pertanto, i condòmini che hanno deciso o decideranno a breve di cedere o acquistare un immobile sito in un edificio condominiale che ha in corso interventi edilizi o che stanno per iniziare, dovranno prima di tutto fare molta attenzione alle date delle delibere e alle spese di gestione già sostenute o da sostenere, in modo da portare sulla bilancia spese in più o in meno che possono incidere notevolmente sul prezzo di compravendita; in secondo luogo, saper bene individuare se sono loro i beneficiari delle agevolazioni fiscali per le spese relative ai lavori condominiali.

Esempi pratici

Qualche esempio aiuta a chiarire cosa potrebbe accadere a chi decide di acquistare un immobile situato in un condominio.

Ipotizziamo che il Sig. Pedrini decida di acquistare nel prossimo mese di settembre un appartamento sito in un condominio composto da dieci unità immobiliari che nel mese di luglio ha deliberato la realizzazione di interventi di efficientamento energetico che inizieranno ad ottobre. L’importo previsto è pari a 400.000 euro, agevolati al 65%. La spesa per ogni proprietario è di 40mila euro da pagare entro il 31 dicembre 2024. Poiché si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, la delibera condominiale ha valore costitutivo e, quindi, la spesa spetta al venditore che, al momento della delibera, era proprietario. In questo caso, la valutazione dell’appartamento non sarà affatto facile. Infatti, occorre considerare una serie di variabili:

1. L’appartamento viene venduto ancora privo dei lavori e con probabili disagi nei successivi mesi;
2. Il venditore dovrà pagare 40mila euro per manutenzione straordinaria di un immobile che deve vendere;
3. Si dovrà decidere se la detrazione fiscale spetterà all’acquirente (come da legge) oppure al venditore (per opzione da indicare nell’atto);
4. I miglioramenti dell’edificio (come, ad esempio, l’isolamento termico e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento) può determinare una nuova rendita catastale e modificare il valore di base su cui si calcolano le imposte sugli immobili residenziali.

Queste ed altre variabili dovranno essere prese in seria considerazione per attribuire all’appartamento un valore congruo e di buon senso.

Altro esempio può essere la vendita di un appartamento, avvenuta nel mese di giugno, sito in un condominio in cui l’amministratore, nel mese di maggio, ha provveduto ad eseguire interventi sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1130 del cod. civ. (attribuzioni che competono direttamente all’amministratore senza necessità di passare attraverso la delibera assembleare) e che saranno quantificate a fine lavori e imputate ai condòmini a consuntivo. In questo caso, l’assemblea che approverà il bilancio a consuntivo e la distribuzione delle spese in base alle quote millesimali avrà valore dichiarativo. Per tale motivo, le spese saranno imputate al venditore che era proprietario nel momento in cui le spese sono state effettivamente sostenute. Le detrazioni fiscali delle spese di manutenzione ordinaria spetteranno al venditore solo se nell’atto di compravendita sarà dichiarata l’opzione di mantenere le detrazioni a favore del venditore stesso.

Le cose si complicano quando la compravendita dell’immobile avviene dopo la fine dei lavori agevolati con il superbonus nei casi in cui si applica la plusvalenza ai sensi degli artt. 67 e 68 del TUIR. E diventano quasi un rompicapo quando la prima delibera dei lavori di superbonus al 110% prevedeva l’assenso all’unanimità, la seconda delibera necessaria per proseguire i lavori con aliquota al 70% approva nei limiti previsti dalla legge e tra la prima delibera e la seconda un condòmino decide di vendere l’appartamento. Proveremo nel prossimo articolo a fare chiarezza su questo non frequente ma possibile caso.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
www.professionistiintegrati.net
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità