Interventi su immobili in comproprietà: la SCIA va richiesta da tutti

Nel caso in cui un immobile o un terreno sia di proprietà di più soggetti, l'istanza relativa a un titolo edilizio va presentata da tutti i comproprietari.

Immobili in comproprietà: i titoli edilizi vanno chiesti da tutti i proprietari

Si tratta di un principio ricavabile dal Testo Unico Edilizia, in particolare dall'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 che, nonostante si riferisca esplicitamente al permesso di costruire, si estende anche ad autorizzazioni per interventi minori, come SCIA e DIA. La conferma arriva dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3476/2023, con cui ha ritenuto inammissibile il ricorso della legale rappresentante di una società comproprietaria di un immobile, in riferimento all'illegittimità di una DIA presentata per la realizzazione di opere edilizie poi oggetto di sequestro.

Come era stato già specificato in primo e secondo grado, l'istanza che giustifichi la realizzazione di opere edili va fatta dal soggetto che abbia la titolarità del bene sul quale le opere insisteranno. Non solo: la ricorrente al momento della richiesta di DIA non aveva ancora acquisito la proprietà del terreno sul quale effettuare le opere edilizie, per cui non aveva la giuridica disponibilità di tale area di terreno e si era limitata ad allegare una delega rilasciata da un comproprietario con cui la autorizzava a presentare la DIA, nelle more della compravendita del terreno stesso.

Permesso di costruire: soggetti legittimati a richiederlo

Spiegano gli ermellini che, secondo quanto previsto dall'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, i soggetti legittimati a richiedere il titolo per la realizzazione di una opera edilizia sono il "proprietario dell'immobile o chi ne abbia titolo per richiederlo". 

La norma si riferisce al permesso a costruire ma non vi è dubbio che, in funzione dello spessore dell'opera da realizzare, il principio sia estensibile anche agli strumenti edilizi minori, di carattere autorizzatorio, come SCIA e DIA.

Inoltre laddove i soggetti proprietari siano una pluralità, la richiesta deve provenire non dalla sola maggioranza di essi, né tantomeno da uno solo dei comproprietari ma da ciascuno di essi; in tal senso si è più volte espressa la giurisprudenza amministrativa, laddove ha precisato che il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, pertanto l'intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso, non potendo, invece, riconoscersi legittimazione, al contrario, al semplice proprietario pro quota, e ciò per l'evidente ragione che, diversamente considerando, il contegno tenuto da quest'ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento.

Istanza di permesso di costruire: cosa succede in caso di comproprietà

In caso di pluralità di proprietari dello stesso immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere d'altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto relativa al bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari.

In questo caso la ricorrente non aveva alcun titolo diretto per presentare la dichiarazione non essendo ancora proprietaria del bene, né poteva essere considerata come comproprietaria dato che era semplice portatrice di una delega alla presentazione della dichiarazione in questione, motivo per cui il ricorso è stato ritenuto inammissibile per carenza d'interesse.