Lavori in condominio: per contestarli la vicinitas non basta

Anche all’interno di un condominio, la mera vicinitas non è sufficiente per aprire le porte del giudizio amministrativo, restando necessario un interesse concreto e qualificato all’annullamento dei provvedimenti impugnati, quali ad esempio il permesso di costruire.

Vicinitas in condominio: non sempre i proprietari sono legittimati a ricorrere

Richiama i principi dettati dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 22/2021 la sentenza del TAR Puglia del 23 settembre 2024, n. 999, con cui è stato dichiarato inammissibile il ricorso proposto da un condomino per l’annullamento del permesso di costruire rilasciato in favore della proprietaria di un appartamento situato nello stesso edificio condominiale.

L’intervento originariamente era finalizzato alla chiusura di un terrazzino di pertinenza dell’appartamento con un infisso in vetro e legno, e alla variazione della destinazione d’uso di due ambienti destinati a vani tecnici (centrale idrica e centrale termica) in bagno e cucina. Il permesso di costruire era stato annullato con sentenza del Consiglio di Stato, ed era stata emessa un’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), a cui era seguito un nuovo ricorso per l’annullamento, previa sospensione dell’efficacia, dell’ordinanza.

Il TAR aveva accolto la misura cautelare, disponendo la sospensione dell’ordinanza di demolizione e rispristino stato luoghi; contestualmente, il Collegio ha dato indicazione all’Autorità comunale di procedere ai sensi dell’art. 38 del d.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato), in luogo dell’art. 31 dello stesso Testo Unico Edilizia.

Contestualmente, la proprietaria ha anche presentato la richiesta del permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso senza opere di ambienti sottotetto ai sensi della L.R. n. 33/2007 e in applicazione dell’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune ha accolto l’istanza, con esclusione della parte del terrazzo coperto chiuso con vetrata, trattandosi di volumetria priva di idoneo titolo abilitativo e che il pdc era subordinato alla presentazione di documentazione integrativa, in quanto propedeutica al rilascio del permesso di costruire, in applicazione dell’art. 38 del D.P.R. n. 380/2001.

Veniva quindi rilasciato il permesso di costruire per i lavori di “cambio di destinazione d’uso senza opere di ambienti sottotetto e contestuale rimozione delle due vetrate amovibili esistenti a chiusura del terrazzo coperto”.

Ricorso per vicinitas: ammesso solo se a tutela di un interesse concreto

Ed è su questi lavori che il condomino ha presentato ricorso in qualità di proprietario di un’unità immobiliare posta nello stesso edificio, assumendo che il titolo edilizio fosse illegittimo e agendo a tutela del proprio interesse alla conservazione dell’attuale ripartizione millesimale condominiale e all’integrità del prospetto originario dell’edificio.

Una tesi che non ha convinto il tribunale pugliese: l’interesse al ricorso appare, insussistente alla luce della sopravvenuta giurisprudenza in materia, con particolare riferimento alla sentenza n. 22/2021 dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, secondo cui la mera vicinitas – anche in ipotesi di condominio – non è comunque sufficiente per aprire le porte del giudizio amministrativo, restando necessario un interesse concreto e qualificato all’annullamento dei provvedimenti impugnati.

Secondo il ricorrente i lavori di cambio di destinazione d’uso avrebbero inciso sulle contribuzioni condominiali, e la realizzazione di una vetrata amovibile avrebbe avuto un sicuro impatto sulla facciata condominiale, garantendone la continuità del prospetto dell’edificio, e dunque involgendo questioni attinenti alla stabilità e al decoro dell’intero fabbricato.

Per il TAR invece si tratta di un’argomentazione generica, posto che non si specifica in che modo il riparto degli oneri condominiali avrebbe potuto essere pregiudizievole per il ricorrente dopo la realizzazione delle opere assentite con il permesso di costruire impugnato; per altro verso, anche la prospettazione di un “sicuro impatto sulla facciata condominiale” derivante dalla realizzazione di una vetrata amovibile riduce l’interesse ad agire del ricorrente a condizione dell’azione eventuale e ipotetica.

Per altro, l’integrità del prospetto dell’edificio condominiale non sembrava intaccata dal titolo edilizio se, come si legge espressamente nello stesso provvedimento impugnato, le vetrate amovibili sulla terrazza, originariamente previste dal precedente permesso di costruire annullato, andavano e sono state effettivamente rimosse, e, quindi, non si è di fatto concretizzata alcuna lesione del prospetto.