Lottizzazione abusiva: il condono vale per le singole unità?

Una lottizzazione abusiva non può essere condonata mediante la presentazione di diverse istanze sulle singole unità immobiliari che la compongono, tanto più se su di essa è stato emanato un provvedimento di confisca.

Condono lottizzazione abusiva: la sentenza del Consiglio di Stato

Come confermato nella sentenza n. 883/2022 del Consiglio di Stato, sez. Sesta, si tratta di un frazionamento illegittimo. La complessa vicenda in esame, riguardante il diniego opposto dall’amministrazione comunale all’istanza di sanatoria presentata ai sensi del D.L. n. 269/2003 (Terzo Condono Edilizio), prende avvio nei primi anni ’80, con la realizzazione di un complesso immobiliare, costituito da più unità abitative, edificato da un’unica proprietaria e successivamente alienato ad una pluralità di acquirenti.

Il caso si caratterizza per una reiterata presentazione di istanze di condono, sistematicamente respinte:

• nel 1986, ai sensi della legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio), sul presupposto che i lavori di realizzazione fossero terminati successivamente al 1° ottobre 1983. Da qui era scaturito per altro un ordine di demolizione e ripristino nel 1992 che, a seguito di inottemperanza, era sfociato nell’acquisizione gratuita dei manufatti unitamente alle rispettive aree di sedime e pertinenziali;
• nel 1994 ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994 (Secondo Condono Edilizio), tutte respinte nel dicembre 1996;
• nel 2004, con l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 269/2003, in riferimento a una porzione di fabbricato, di cubatura inferiore a 750 m.c. Anche quest’ultima richiesta di condono è stata rigettata dal Comune.

Parallelamente era pendente anche un procedimento penale, che ai sensi dell’art. 19 della legge 47/85, e con sentenza irrevocabile, aveva disposto la confisca del suolo abusivamente lottizzato e delle opere abusivamente costruite.

Condono lottizzazione e condono singole unità?

Nell’affrontare il caso, Palazzo Spada ha evidenziato che il condono non è precluso dal sopravvenire di un provvedimento di acquisizione gratuita dell'immobile abusivo al patrimonio del Comune, né per la trascrizione del provvedimento sanzionatorio e presa di possesso del bene da parte del Comune.

Tuttavia, “l’accertamento della lottizzazione abusiva costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia, sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate, sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria". Non è quindi possibile sanare la lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari: le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata non possono essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso.

Secondo il Consiglio di Stato, il Comune ha agito correttamente, rendendo inefficaci i precedenti atti sanzionatori (ordini di demolizione, inibitorie, ordini di sospensione dei lavori) al momento della presentazione della domanda di sanatoria dato che, sul piano procedimentale, l’amministrazione è tenuta ad esaminare l’istanza effettuando una nuova valutazione della situazione.

Nel caso di specie, il Comune ha valutato l’istanza rilevando due motivi ostativi:

• il superamento del limite volumetrico imposto anche dal terzo condono;
• il carattere preclusivo della accertata lottizzazione dichiarata abusiva, come disposto dalla confisca del giudice penale.

In riferimento alla volumetria, l’opera edilizia abusivamente eseguita va identificata infatti considerando l’immobile nella sua unitarietà o il complesso immobiliare, se realizzato in esecuzione di un disegno unitario: è irrilevante la sua suddivisione in più unità abitative e la presentazione di istanze separate tuttavia tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, poiché tale condotta integra un espediente finalizzato ad aggirare i limiti di volume ammessi ai fini del condono.

Validità del silenzio-assenso

Infine, Palazzo Spada ha precisato che non si può invocare il silenzio-assenso, quando la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria: di conseguenza quando manca la prova della sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti, il termine di ventiquattro mesi per il silenzio-assenso decorre, in caso di incompletezza della domanda o della documentazione inoltrata a suo corredo, dal momento in cui tali carenze siano state eliminate ad opera della parte interessata.

Il ricorso è stato quindi respinto: le istanze di condono, finalizzate anche a sospendere l'efficacia dei provvedimenti sanzionatori, non potevano essere accolte considerata l'accertata abusività della zona in cui si trovavano e, allo stesso tempo, la lottizzazione, dichiarata abusiva, non avrebbe potuto essere sanata tramite un eventuale condono delle singole parti che la costuituiscono.