Mercato immobiliare: momento di crisi o opportunità da cogliere?

Le turbolenze che stanno investendo il mercato immobiliare destano molta preoccupazione. Timori che si traducono in numeri, confermati dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Dopo un decremento del 2,1% nel quarto trimestre del 2022 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il primo trimestre del 2023 ha portato una nuova caduta nelle transazioni immobiliari facendo segnare -8,3%. In altre parole, nel corso dei primi tre mesi del 2023, sono state vendute quasi 167.000 case, cifra che riflette un calo di quasi 15.000 residenze rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il 2022. 

Mercato immobiliare: trasformare la crisi in opportunità

Il mercato immobiliare italiano si trova innegabilmente a vivere una situazione profondamente avversa, generando forti incertezze che permeano l’intero settore. Tuttavia, nel mezzo di queste tempeste, emergono interrogativi cruciali: quali strategie attuare per affrontare le attuali sfide e quali scenari si profilano nel prossimo futuro? Questa crisi può diventare una opportunità?

“In primo luogo, è cruciale comprendere che ogni 10 - 15 anni, il settore immobiliare è destinato a sperimentare una crisi - afferma Tiziano Benvenuti, Amministratore unico di MMO S.p.A. - Tenendo conto di questa inevitabile ciclicità, durante la crisi del COVID-19, le banche di tutto il mondo hanno svolto un ruolo fondamentale, emettendo ingenti quantità di denaro per sostenere la popolazione. Inizialmente, questa iniezione di liquidità ha portato un certo sollievo ma ora sta tornando indietro come un boomerang”. 

In questo susseguirsi di fasi, il mercato immobiliare si dimostra un'entità in costante movimento, dove la comprensione del ciclo e la capacità di adattamento diventano chiavi di volta per affrontare le sfide che ne derivano.

“Di solito chi vende una casa tendenzialmente dopo qualche mese ne compra un’altra - spiega Benvenuti - e farlo ora è fondamentale poiché aspettare potrebbe comportare un cortocircuito proprio a causa dell'eccesso di liquidità mondiale. Quindi, se vendo una casa in questa fase, e dopo poco ne compro un'altra, allora lì avrò guadagnato, perché il mercato andrà verso la discesa. Per coloro che vendono e riacquistano, il mercato in discesa implica un ‘Delta di differenza’ talvolta persino più vantaggioso rispetto a periodi di crescita. Allora cosa accadrà nel mercato immobiliare? Per colui che in questa fase vende e tra 4 o 5 mesi ne acquista un’altra non succede nulla di particolare, non subirà mai alcuna crisi di mercato, anzi avrà un guadagno. Mentre chi vende senza comprare, che faccia presto perché il mercato andrà giù”.

 “Chi lavora nel settore immobiliare deve porsi una precisa domanda: come fa una persona oggi a vendere per acquistare un’altra casa? Il mio consiglio è spiegare agli agenti immobiliari che bisogna convincere i clienti ad attenersi ai prezzi di mercato. Non esiste vendere al di sopra o al di sotto dei prezzi di mercato. Questa è una legge matematica. Dunque è necessario far comprendere agli agenti immobiliari questo messaggio anche perché, quasi sempre, il venditore guadagnerà nella forbice del delta”.

Il problema dei mutui al 100% e dell'aumento dei tassi

Nell’attuale panorama immobiliare italiano un altro degli aspetti più spinosi è rappresentata dai mutui al 100%. “Acquistare una casa sottoscrivendo un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile rappresenta un notevole rischio finanziario: di fatto il vero proprietario è la banca, con tanto di ingenti interessi da corrispondergli per lunghissimi periodi. Ma ciò che più preoccupa è che persone con uno o due stipendi, che potrebbero vivere discretamente, intraprendono questa strada. Tutto va bene fintanto che i mutui restano stabili. Tuttavia, nel corso di 30 anni, almeno due o tre crisi immobiliari sono praticamente inevitabili. Negli ultimi 12 mesi, i mutui a tasso fisso sono aumentati del 30%, alcuni addirittura del 40%, l’inflazione è alle stelle ed il potere di acquisto ai minimi storici. Molte persone, durante la crisi del Lehman Brothers, sono state costrette a vendere le loro case per liberarsi dai mutui, alcune hanno dovuto investire ulteriori soldi perché il valore era sceso rispetto all'importo del mutuo erogato, altri hanno visto le loro case andare all’asta. Per coloro con mutui al 100%, i prossimi anni saranno altamente sfidanti. Il mercato immobiliare subirà un forte assestamento verso il basso, causando ulteriori difficoltà".