Il nuovo Superbonus 110%: cappotto termico semplificato, edilizia libera e violazioni con il Semplificazioni-bis

Siamo ormai arrivati alle battute finali del percorso di conversione in legge del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) che, tra le altre cose, ha modificato alcune delle disposizioni previste per le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: cosa prevede il Semplificazioni-bis

Tra le modifiche più rilevanti che erano state apportate all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) da Decreto Semplificazioni-bis avevamo già segnalato:

• gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche trainati anche da quelli di sismabonus 110%;
• l'inserimento del comma 10-bis che prevede un calcolo speciale dei limiti di spesa previsti per gli interventi sulle unità immobiliari e realizzati dai beneficiari di cui al comma 9, lettera d-bis) (organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale);
• la modifica dell’art. 119, comma 13-ter prevedendo un regime speciale per gli interventi di superbonus 110% senza demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Superbonus 110%: le modifiche in legge di conversione

Dopo una discussione di alcune settimane, arriva finalmente il testo a fronte del Decreto Legge n. 77/2020 comprendente le modificazioni apportate dalle Commissioni, che conferma molte disposizioni e ne applica alcune nuove volte alla semplificazione del processo di accesso al superbonus 110%.

"Siamo riusciti a inserire nel decreto Semplificazioni un primo importante pacchetto di facilitazioni e sburocratizzazione - afferma il deputato Riccardo Fraccaro - per consentire a più cittadini di ricorrere alla nostra maxi agevolazione e per semplificare anche il lavoro di tecnici e imprese".

Il deputato sintetizza le principali modifiche che saranno ufficiali dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di conversione del Decreto Semplificazioni-bis:

• chiarimenti sulla necessità della Comunicazioni Inizio Lavori Asseverata (CILA) per l’inizio lavoro o sulla non necessità della dichiarazione di uniformità urbanistica sia per l’efficientamento energetico sia per il sismabonus;
• deroga alla normativa sulle distanze minime con edifici di altre proprietà, non facendovi rientrare lo spazio occupato dal cappotto termico e dal cordolo antisismico;
• intervento sulle eventuali irregolarità emerse dai controlli ex post: le violazioni formali non inficiano tutto il Superbonus ma pesano limitatamente all’irregolarità riscontrata e nel caso di violazioni decade il beneficio solo sulla parte contestata e non sul complesso dell’agevolazione;
• proroga dei termini per il cambio di residenza per i cittadini che acquistano un’abitazione sulla quale sono in programma lavori agevolati con il Superbonus: per consentire tempi più congrui ai lavori, il cambio di residenza può avvenire entro 30 mesi anziché i 18 precedentemente fissati;
• Superbonus 110% anche a quegli edifici in zone sismiche 1, 2 e 3 oggetto di demolizione e ricostruzione e poi rivendute entro 18 mesi dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare;
• semplificazione sullo stato legittimo fatta nel decreto Semplificazioni estesa anche alle parti strutturali e ai prospetti;
• gli interventi in edilizia libera, come ad esempio installazione di caldaia e finestre, tornano ad essere tali purché nella CILA ci sia una semplice descrizione dell’intervento.

"Questi primi importanti risultati - afferma Fraccaro - realizzati grazie al costante ascolto degli addetti ai lavori, consentiranno al Superbonus di funzionare meglio, ma noi continueremo a lavorare per potenziare il quadro semplificativo e di armonizzazione complessiva, oltre che per estendere la durata almeno a fine 2023 e l’applicabilità ad altre tipologie di edifici".

Le modifiche più importanti

Entriamo adesso nel dettaglio della modifica più importante che riguarda l'art. 33 del Decreto Semplificazioni-bis: il comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio.

Con una piccola modifica (ma molto importante) viene stabilito che gli interventi di superbonus anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Viene poi inserito il nuovo articolo 33-bis (Ulteriori misure in materia di incentivi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34) che prevede altre importanti modifiche.

Cappotto termico e distanze legali

Al comma 3 è aggiunto, in fine, il seguente periodo: "Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo".

Anche questa è una piccola modifica che semplificherà parecchio l'approvazione degli interventi che prevedono l'isolamento termico a cappotto.

Violazioni formali

Dopo il comma 5 è inserito il seguente: "5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione".

Chiarito, dunque, un aspetto fondamentale che riguarda la decadenza delle agevolazioni nel caso di irregolarità od omissioni.

Superbonus e cambio di residenza

Dopo il comma 10 sono inseriti i seguenti:

"10-bis. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a), della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita".

"10-ter. Al comma 1-septies, primo periodo, dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: “entro diciotto mesi” sono sostituite dalle seguenti: “entro trenta mesi”".

Interventi di edilizia libera

Dopo il comma 13-quater, introdotto dall’articolo 33, è inserito il seguente:

"13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

Anche questa è una modifica molto importante che semplificherà la vita dei tecnici e dei contribuenti.

Come detto, si tratta ancora di una bozza e la legge di conversione sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale entro il 30 luglio 2021. Vi terremo costantemente aggiornati.