Permesso di costruire annullato: cosa succede?

Nell'ambito della vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) definisce le sanzioni da applicare suddividendole per tipologia di intervento e gravità.

Abusi edilizi: le sanzioni

Entrando nel dettaglio occorre prendere in considerazione il Titolo IV, Capo II (sanzioni) del T.U. Edilizia all'interno del quale è possibile definire le seguenti casistiche:

• Lottizzazione abusiva (art. 30);
• Interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31);
• Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 33);
• Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34);
• Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici (art. 35);
• Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37);
• Interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato (art. 38).

Interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato

In questo approfondimento mi concentrerò sull'art. 38 relativo agli interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato, prendendo come spunto di riflessione l'Ordinanza della Corte di Cassazione 19 giugno 2023, n. 17532.

In caso oggetto dell'intervento della Cassazione può essere così sintetizzato:

• compravendita di un lotto terreno edificabile;
• presupposto della compravendita è il rilascio del permesso di costruire alla società venditrice;
• il permesso di costruire viene rilasciato dal Comune e volturato all'acquirente che avvia l'edificazione;
• successivamente il Comune dispone la sospensione dei lavori e l'annullamento del permesso di costruire.

Da qui in poi si avvia un contenzioso prima dinanzi al TAR e poi al Consiglio di Stato che confermano i presupposti del Comune per l'annullamento del titolo edilizio. A questo punto viene emessa prima l'ordinanza di demolizione ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 e, dopo i 90 giorni canonici, l'acquisizione gratuita a patrimonio comunale.

A questo punto viene presentato ricorso dinanzi al Tribunale a cui il Comune ha resistito con controricorso, insistendo sul riconoscimento della giurisdizione del giudice amministrativo. L’Ufficio della Procura Generale, che ha presentato conclusioni scritte, ha chiesto di dichiarare il difetto di giurisdizione del Tribunale, disponendo la prosecuzione del giudizio innanzi al giudice amministrativo competente per territorio.

I ricorrenti in Cassazione hanno assunto che l’oggetto del giudizio promosso dinanzi al Tribunale sia riconducibile alla giurisdizione del giudice ordinario. Secondo la Cassazione, invece, la competenza della questione sarebbe del giudice amministrativo e per questo motivo ha rigettato il ricorso e condannato il ricorrente alla rifusione delle spese sostenute dal Comune.

Art. 38 del Testo Unico Edilizia

Andiamo adesso al cuore di questo approfondimento. Viene contestato l'ordine emesso ai sensi dell'art. 31 che, a detta del ricorrente, troverebbe applicazione solo nell'ipotesi di immobili abusivi perché edificati in assenza di titolo e non anche a quella di immobili divenuti suscettibili di demolizione a causa del sopravvenuto annullamento del titolo edilizio.

In effetti, l'art. 38 del d.P.R. n. 380/2001 disciplina solo il caso in cui, annullato il permesso di costruire, non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino. In questo caso (su cui non è ancora chiarissimo il concetto di "rimozione dei vizi delle procedure amministrative") si procede con la fiscalizzazione dell'abuso e l'applicazione di una sanzione alternativa alla demolizione che produce gli stessi effetti dell'accertamento di conformità (art. 36).

Cosa accade, invece, se annullato il permesso di costruire il Comune procede con la sanzione demolitoria? La prassi è quella di seguire le procedure di cui all'art. 31 ovvero trattare l'intervento come se eseguito in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Il dubbio, però, è lecito. L'art. 38 non definisce affatto alcuna procedure demolitoria né la rimette a quella prevista dall'art. 31 (e seguenti). In un'ipotetica revisione del Testo Unico Edilizia (di cui si è tornati a parlare negli ultimi tempi) non sarebbe male che il legislatore definisse meglio le due diverse casistiche (sanzione alternativa e demolizione).

Voi cosa ne pensate?