Permesso di costruire annullato e fiscalizzazione: il Consiglio di Stato sul silenzio della P.A.

Sia prima che dopo le modifiche arrivate dal Decreto Salva Casa (la Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024), in tema di fiscalizzazione dell’abuso edilizio, l’unica disposizione che prevede gli effetti della sanatoria dopo l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata, è contenuta all’art. 38 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato) del Testo Unico Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001).

A seguito dell'introduzione del "Salva Casa", l'unica modifica apportata riguarda la definizione dello "stato legittimo" (art. 9-bis, comma 1-bis), che ora include anche il pagamento delle sanzioni alternative alla demolizione previste dagli articoli 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), comma 2, e 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2, del Testo Unico sull'Edilizia.

Sanzione alternativa alla demolizione e silenzio della P.A.: i chiarimenti del Consiglio di Stato

Relativamente alle conseguenze in caso di intervento realizzato sulla base di un permesso di costruire annullato, è intervenuto il Consiglio di Stato che con la sentenza n. 10076 del 13 dicembre 2024 ha chiarito alcuni punti che riguardano:

• il silenzio assenso in materia edilizia;
• la fiscalizzazione degli abusi edilizi.

La vicenda oggetto della sentenza ruota intorno alla richiesta di sanatoria per un’opera realizzata sulla base di un permesso di costruire poi annullato per incompatibilità con la normativa urbanistica, e alla successiva impossibilità di applicare la fiscalizzazione a causa della natura sostanziale dei vizi riscontrati.

Entrando nel dettaglio, l’origine del contenzioso riguarda un permesso di costruire rilasciato per la costruzione di un capannone artigianale destinato ad autofficina. Dopo la segnalazione del confinante, il permesso veniva successivamente annullato per contrasto con la normativa urbanistica applicabile all’area. Nello specifico, la zona, identificata come sottozona FM nelle norme tecniche di attuazione (NTA), consentiva esclusivamente destinazioni d’uso legate ai servizi della mobilità, come autostazioni, autoparchi e officine per mezzi pubblici.

Nonostante l’annullamento del permesso di costruire, i lavori di costruzione del capannone erano stati completati, e la società aveva avviato l’attività di autofficina nel 2011. Successivamente, il Comune ha approvato una variante urbanistica, che modificava le destinazioni ammissibili nella sottozona FM, includendo quelle utili all’attività dell’autofficina. Anche questa variante è stata impugnata e annullata dal TAR, con decisione confermata dal Consiglio di Stato.

A seguito dell’annullamento del titolo edilizio e della variante urbanistica, gli attuali ricorrenti chiedevano al Comune di applicare la "fiscalizzazione dell’abuso" prevista dall’art. 38 del Testo Unico Edilizia, proponendo il pagamento di una sanzione pecuniaria al posto della demolizione.

Il Comune, però, respingeva l’istanza, ritenendo che il titolo edilizio fosse affetto da vizi sostanziali (contrasto con la normativa urbanistica) e quindi non sanabile mediante fiscalizzazione. Ha, quindi, emesso un’ordinanza di demolizione.