Permesso di costruire e inizio lavori: interviene il Consiglio di Stato

L'art. 15 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) definisce puntualmente l'efficacia temporale e la decadenza del permesso di costruire. Quando si parla di edilizia, però, le specificità di ogni singolo cantiere sono tali che alcuni concetti si possano sfumare tra una parola e l'altra.

Permesso di costruire: i termini per l'inizio dei lavori

È quello che può accadere, ad esempio, quando si parla di termine per l'inizio dei lavori che, salvo proroghe di varia natura, viene fissato ad 1 anno dal rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. L'art. 15, comma 2 del Testo Unico Edilizia, infatti, dispone "...il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga...".

Ma cosa si intende per inizio dei lavori? La migliore risposta, come spesso accade quando si parla di edilizia, "dipende". Dipende, come scritto in premessa, da tanti fattori che cambiano in funzione dell'oggetto per il quale è stato richiesto il permesso di costruire. E, come conferma il Consiglio di Stato, l’effettivo inizio dei lavori deve essere sempre rapportato all’entità e alle dimensioni dell’intervento edilizio autorizzato. La nozione di inizio lavoro è, infatti, dinamica e proporzionale sicché deve ragguagliarsi all’opera definitiva.

Permesso di costruire e inizio dei lavori: la sentenza del Consiglio di Stato

Si parla di questo interessante argomento nella sentenza del Consiglio di Stato 7 marzo 2023, n. 1314 che ci consente di analizzare il caso del permesso di costruire richiesto per un parcheggio a raso, ovvero complanare alla sede stradale.

Nel caso di specie, dopo il rilascio del titolo edilizio per la realizzazione di un parcheggio pubblico in regime di convenzionamento, una successiva determinazione e una nota del Comune dichiaravano di accogliere le osservazioni presentate dalla direzione dei lavori e, di conseguenza, comunicavano che le opere realizzate potessero configurarsi come inizio dei lavori.

Successivamente, viene eccepito da un "soggetto terzo" che i titolari del permesso di costruire si fossero limitati a "cantierizzare" l'area oggetto dell'intervento edilizio, senza tuttavia iniziare i lavori. Per questo viene formalizzata istanza, affinché il Comune dichiarasse l'avvenuta decadenza del titolo edilizio, ai sensi dell'art. 15, comma 2 del d.P.R. n. 380/2001, per mancato inizio dei lavori entro il termine di un anno.

Istanza a cui segue, dopo sopralluogo, l’avvio del procedimento di decadenza sul presupposto che i lavori eseguiti consistenti nell'approntamento del cantiere e nella realizzazione di un modesto scavo avrebbero dovuto considerarsi di carattere esclusivamente preparatorio, tali da non potersi considerare ai fini dell'effettivo inizio dei lavori.

All'avvio del procedimento, il direttore dei lavori relativi al permesso forniva al Comune chiarimenti e osservazioni, a seguito dei quali l’amministrazione confermava l'efficacia del titolo abilitativo, specificando che le opere edilizie realizzate costituivano valido inizio lavori.

La nota viene impugnata dal "soggetto terzo" al TAR che però lo respingeva. Da qui il ricorso al Consiglio di Stato.

La decadenza del titolo edilizio

Tralasciando le altre motivazioni addotte dal "soggetto terzo", in questo approfondimento ci concentreremo sul ricorso contro la decisione del Comune che le opere realizzate costituirebbero un valido inizio dei lavori.

Il ricorrente ha, infatti, reiterato la motivazione dell'inidoneità dei lavori svolti nel cantiere del parcheggio nel termine prescritto di un anno dal rilascio del titolo edilizio.

Durante il procedimento con il titolare del permesso, il Comune, con un primo sopralluogo, aveva ritenuto tali lavori non idonei. Tale conclusione, tuttavia, era stata avversata in quanto resa in assenza di contraddittorio e da presumersi senza accesso al cantiere. Il Comune resosi conto della superficialità degli accertamenti ha effettuato un doveroso supplemento di accertamenti, in contraddittorio e con accesso diretto al fondo così rendendosi conto che le opere edilizie effettivamente realizzate consistevano in uno sbancamento lungo 50 metri, largo 5 e profondo 0,50 metri, per una cubatura di terreno asportato di mc 125.

Inizio lavori e dimensioni dell'intervento edilizio

L’effettivo inizio dei lavori deve essere sempre rapportato all’entità e alle dimensioni dell’intervento edilizio autorizzato. La nozione di inizio lavoro è, infatti, dinamica e proporzionale sicché deve ragguagliarsi all’opera definitiva.

Nel caso di specie, le opere avviate consistono nell’allestimento del cantiere (picchetti, recinzioni ecc.) nonché nello sbancamento e spianamento del terreno di rilevanti dimensioni. Tenuto conto che l’opera finale consisteva nella realizzazione di un parcheggio a raso con modeste opere accessorie (e non di un edificio da innalzare), lo stato dei luoghi, per come accertato dall’amministrazione, ragionevolmente ha integrato la nozione di inizio lavori.

In conclusione, l’appello è stato considerato infondato e, pertanto, respinto.