Pertinenze e permesso di costruire: quando scatta l’abuso edilizio

Abusi edilizi: torniamo ancora una volta a parlare di quelle che vengono definite come opere di natura pertinenziale, ma che in realtà si configurano come nuove costruzioni a tutti gli effetti. Cosa succede in questi casi? Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6438/2021 non lascia spazio ad alcun dubbio: non solo è necessario il rilascio di un titolo abilitativo, ma senza di esso si rischia una sanzione per abuso edilizio e l’ordine di demolizione.

Portici e tettoie sono sempre pertinenze?

Si tratta di una situazione abbastanza comune, affrontata questa volta nel ricorso di un’impresa contro la sentenza n. 320/2020 del TAR Lombardia (Sez. staccata di Brescia, sez. Prima), inerente l’ordine di demolizione da parte dell'amministrazione comunale, di diversi fabbricati, comprendenti due portici con tettoie di notevole ampiezza, di diversi manufatti privi di titolo abilitativo e di un’autorimessa coperta.

Nel contestare la legittimità del provvedimento, la società ricorrente ha fatto appello alla presunta natura pertinenziale delle opere contestate. In particolare, i portici avrebbero una finalità strumentale rispetto al fabbricato produttivo esistente, nessun valore commerciale e non inciderebbero sul carico urbanistico.

Pertinenzialità fabbricato: i requisiti

Ricordiamo che, secondo l’art. 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Palazzo Spada ha a tal proposito evidenziato che un fabbricato è configurabile come pertinenza quando sussistono contestualmente due requisiti:

• un nesso oggettivo che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa di cui è pertinente;
• quando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto “carico urbanistico” proprio in quanto esaurisce la propria finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale.

La dimensione, decisamente rilevante, degli interventi edilizi effettuati ha inciso sul carico urbanistico, e questo è sufficiente per escludere la configurabilità di pertinenza edilizia.

Permesso di costruire per edificio già esistente

In riferimento all’autorimessa, l’appellante non ha ritenuto necessario richiedere il permesso di costruire, trattandosi di un fabbricato preesistente.

Anche in questo caso, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello perché ai sensi dell’art. 10 del DPR n. 380/2001, il permesso di costruire, occorre per

• interventi di nuova costruzione;
• interventi di ristrutturazione urbanistica.

Infine, con un ulteriore motivo d’appello, la società ricorrente ha anche fatto presente che  l’ordine di demolizione riguardava edilizi esistenti da oltre 30 anni.

La Sezione ha quindi rilevato che anche quando sia decorso un considerevole lasso di tempo dalla commissione dell’abuso, non occorre alcuna particolare motivazione in ordine alla sussistenza di uno specifico interesse pubblico al ripristino della legittimità violata e all’affidamento ingenerato nel privato.