Plusvalenze Superbonus: criticità, esempi e soluzioni

Con la recente circolare 13 giugno 2024, n. 13/E l’Agenzia delle Entrate ha provato a dare delle risposte ai numerosi dubbi dei contribuenti in merito alla corretta applicazione della norma che ha novellato gli articoli 67 e 68 del D.P.R. 917/86.

Plusvalenze Superbonus: le novità

Le novità riguardano le plusvalenze sulla cessione degli immobili interessati da interventi edilizi agevolati con il Superbonus di cui all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e che si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

La circolare, nel chiarire molti aspetti oscuri, ha di fatto evidenziato clamorose criticità che si possono verificare nell’applicazione puntuale degli articoli in commento.

Prima di fare degli esempi esplicativi, riepiloghiamo in modo sintetico la novità.

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della L. 213 del 30/12/2023 introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e, di conseguenza, ha modificato i due articoli del TUIR che individuano rispettivamente i cosiddetti “redditi diversi” e le “plusvalenze”.

In base al nuovo comma 1, lett. b-bis, art. 67 del TUIR, sono considerati “redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla L. 77/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

L’Agenzia delle Entrate nella circolare 13/E/2024 ha voluto sintetizzare la novità nel modo seguente: “la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato”.

Il nuovo comma 1 dell’art. 68 del TUIR prevede che “per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del D.L. 34/2020, conv. dalla L. 77/2020, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni (sconto in fattura e cessione del credito) di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.

Anche per quanto riguarda la modifica all’art. 68, nella circolare 13/E/2024 l’Agenzia delle Entrate ha espresso il suo sintetico chiarimento: “il nuovo articolo 68, nel definire le modalità di calcolo della predetta plusvalenza per il cedente, stabilisce l’irrilevanza (totale o parziale) delle spese relative agli interventi agevolati solo qualora si sia fruito del Superbonus nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta”.