Plusvalenze Superbonus: criticità, esempi e soluzioni

Plusvalenza Superbonus: le casistiche

Come sempre accade, le drastiche modifiche a leggi consolidate nel tempo la cui puntuale applicazione comporta il riferimento ad altre norme collegate ad esse, ha come conseguenza che il combinato disposto di più norme non è aderente a tutte le casistiche presenti nel nostro complesso impianto normativo e necessitano di interpretazioni urgenti da parte degli Enti preposti.

Ma, le lunghe attese per la pubblicazione di interpretazioni letterali delle norme sono incompatibili con la scadenza dei bonus edilizi ormai prossima per la maggior parte di essi. È pacifico che una risposta ad interpello non fa legge, come nemmeno una circolare o una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate, unici documenti che probabilmente saranno pubblicati nei prossimi mesi (o anni) ma lontani dalle esigenze che per i contribuenti possono anche essere immediate.

Vediamo ora dei casi che si possono verificare e che comportano l’applicazione della plusvalenza sulle cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus.

Esempi:

1. Un condòmino è proprietario di un appartamento in un condominio la cui assemblea ha deliberato interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 convertito con modificazioni nella L. 77/2020. L’appartamento, comprato nel 2005 per 200 mila euro, non è l’abitazione principale ma è adibita a residenza del figlio con cui ha stipulato un contratto di comodato. Tutte le fatture e i bonifici per un totale di 90 mila euro sono stati intestati al figlio comodatario in qualità di soggetto avente diritto e i lavori, iniziati nel 2022, sono terminati nel 2023 con contestuale cessione dei crediti ad un istituto di credito. Quest’anno il proprietario ha intenzione di cedere l’immobile per 280 mila euro che, a causa dei nuovi articoli 67 e 68 del TUIR, ricade nella casistica prevista dalla legge. In pratica, tutti i lavori di efficientamento energetico pari a 90 mila euro non possono essere presi in considerazione per diminuire il valore imponibile dell’appartamento. Pertanto, la plusvalenza è data dal 26% che sarà calcolato sulla differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo d’acquisto. Tale differenza sarà solo depurata dai costi legati all’acquisto dell’appartamento e dai costi di eventuali altri interventi di ristrutturazione edilizia diversi dal superbonus, oltre alla rivalutazione del prezzo d’acquisto in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati pari a complessivi 20.000 euro. In conclusione, il proprietario pagherà una plusvalenza calcolata su 60.000 euro (€ 280.000 – € 200.000 – € 20.000) e dunque pari a € 15.600 (€ 60.000 x 26%).
2. Un condòmino è proprietario di un appartamento che generalmente affitta e che fa parte di un mini condominio su cui, nel 2023, sono stati realizzati interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 sia sulle parti comuni che sulle parti private e, per quest’ultime, ha speso 50.000 euro che comincia a portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi quest’anno. L’aliquota applicata è stata quella del 90% in vigore dal 1° gennaio 2023 e terminata il 31 dicembre 2023. Il proprietario ha deciso di vendere nel 2024 l’appartamento per un prezzo pari ad € 400.000. L’appartamento era stato acquistato nel 1990 al prezzo di 150.000 euro, ha sostenuto spese per l’acquisto e ha un incremento di prezzo per rivalutazione per un totale complessivo di 20.000 euro.  In questo caso, ai sensi dell’art. 67 del TUIR che considera redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il proprietario ha eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del D.L. 34/2020, per il calcolo della plusvalenza si tiene conto delle spese relative a tali interventi poiché l’esclusione interviene solo in caso di applicazione dell’aliquota del 110%. Pertanto, la plusvalenza che si applica a questo caso è la seguente:
   € 400.000 – € 150.000 - € 50.000 - € 20.000 = € 180.000 x 26% = 46.800 euro
3. Un contribuente ha sostenuto nel 2022 spese per l’adeguamento al rischio sismico della sua unifamiliare per un totale di 95.000 euro. L’appartamento era stato acquistato nel 2020 come seconda casa e il prezzo d’acquisto è stato di 120.000 euro, più oneri per 5.000 euro. Decide di vendere l’immobile nel 2024 ad un prezzo pari a 180.000 euro. Per recuperare le spese anticipate, decide di spalmare in dieci anni la spesa a partire dalla dichiarazione dei redditi che ha presentato quest’anno con fruizione dell’aliquota del 110%. In questo caso, poichè il contribuente ha portato in detrazione la spesa nella propria dichiarazione dei redditi, egli potrà considerare i costi di ristrutturazione in diminuzione del prezzo di cessione, tenuto conto della necessaria contemporaneità delle condizioni di utilizzo dell’aliquota del 110% e delle opzioni di cessione del credito o sconto in fattura prevista dall’art. 68 del TUIR. Non si tiene conto della rivalutazione perché non sono trascorsi più di cinque anni dalla data di acquisto. Pertanto, nel procedere al calcolo della plusvalenza determinata ai sensi del combinato disposto dei due articoli 67 e 68 del TUIR, il risultato è che non ci sarà nessun’imposta da pagare: € 180.000 - € 120.000 - € 5.000 - € 95.000 = - € 40.000
4. Un condòmino è proprietario di un appartamento, utilizzato negli ultimi sei anni come seconda casa all’interno di un condominio che ha realizzato interventi trainanti di efficientamento energetico solo sulle parti comuni (isolamento termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato) ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020 per una quota parte di 60.000 euro opzionando per lo sconto in fattura. Il condòmino non ha effettuato alcun intervento trainato. L’immobile, acquistato nel 2010 al prezzo di 250.000 euro sostenendo costi per 4.000 euro più spese di ristrutturazione effettuate nel 2010 per 70.000 euro, rientra tra i casi in cui si applica la plusvalenza. Infatti, pur non avendo realizzato interventi trainati, l’immobile ha teoricamente acquisito valore. Pertanto, tenuto conto che il prezzo di cessione previsto per il 2025 è pari ad € 360.000 euro, il calcolo della plusvalenza è il seguente: € 360.000 – € 250.000 – 4.000 – € 70.000 – rivalutazione per € 10.000 = € 26.000 x 26% = € 6.760
5. Un contribuente, proprietario di un’unifamiliare, nel 2021 realizza degli interventi di efficientamento energetico agevolati con il superbonus 110% ceduto ad un istituto di credito, terminati il 30 novembre 2021 e, contemporaneamente, degli interventi di manutenzione straordinaria agevolati con il bonus casa al 50%. L’unifamiliare è locata da diversi anni e non è, quindi, l’abitazione principale del contribuente. L’intenzione è quella ci cedere l’immobile nei prossimi tre anni per motivi familiari. In questo caso, occorrerà fare una pianificazione fiscale accurata in quanto l’applicazione delle nuove norme porta a risultati diversi a seconda che l’immobile sia venduto entro 5 anni dalla fine dei lavori del superbonus oppure oltre i cinque anni. Ipotizziamo che il contribuente abbia acquistato l’immobile nel 2019 al prezzo di 230.000 euro sostenendo costi per 6.000 euro. Il prezzo di vendita sarà di 350.000 euro. Le spese di efficientamento energetico sono state pari ad € 60.000 mentre le spese di manutenzione straordinaria sono state pari ad € 50.000.
   Nel caso in cui la villetta sarà venduta entro il 29 novembre 2026 (cinque anni dall’acquisto), i costi di efficientamento energetico per 60.000 euro saranno ininfluenti ai fini del calcolo della plusvalenza. Essa sarà calcolata nel modo seguente: € 350.000 - € 230.000 – € 50.000 - € 6.000 = € 64.000 x 26% = € 16.640.
   Nel caso in cui la villetta sarà venduta dopo il 29 novembre 2026 (superando il limite dei cinque anni) ma comunque entro il 28 novembre 2031 (limite decennale oltre il quale le spese del superbonus sono considerate ai fini del calcolo della plusvalenza), le spese sostenute per l’efficientamento energetico sono influenti per il calcolo della plusvalenza nella misura del 50%. Per cui, la plusvalenza sarà calcolata nel modo seguente: € 350.000 - € 230.000 - € 30.000 - € 50.000 - € 6.000 - € 5.000 di rivalutazione (cessione oltre il quinto anno di possesso) = € 29.000 x 26% = 7.540. In pratica, il rinvio della cessione a dopo il 29 novembre 2026 farebbe risparmiare 9.100 euro.
6. Un condominio ha iniziato i lavori nel 2023 che terminerà nel 2024. I condòmini interessati alla cessione dell’immobile non abitazione principale agevolato con gli interventi di superbonus avranno un bel da fare nel calcolare la plusvalenza poiché dal 1° gennaio 2024 l’aliquota del superbonus si è ridotta al 70%. In pratica, laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte nella misura inferiore del 70 per cento (lo stesso discorso vale per il 65% previsto per il 2025), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento; le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto. Ipotizziamo, dunque, che l’immobile acquistato nel 2018 per 400.000 euro sia ceduto nel 2025 per 600.000 euro. I costi sostenuti, sia in quota parte per le spese trainanti sia per gli interventi trainati, ammontano a 130.000 euro, 50.000 euro nel 2023 e 80.000 euro nel 2024, su cui si è fruito dello sconto in fattura per entrambe le annualità. In questo caso, tralasciando gli oneri di acquisto e le rivalutazioni per semplicità di calcolo, la plusvalenza sarà data da: € 600.000 - € 400.000 – 80.000 (spese relative al 2024 scontate al 70%) = € 120.000 x 26% = € 31.200
7. Un contribuente ha comprato un immobile nel 2021 completamente ristrutturato da un’impresa di costruzioni da utilizzare come investimento fruendo del sismabonus acquisti. Il prezzo d’acquisto dell’immobile è stato decurtato dello sconto in fattura di 96.000 euro pagando 200.000 euro anziché 296.000 euro. Quest’anno decide di venderlo ma, purtroppo, la norma sulle plusvalenze sembra non fare sconti a nessuno. Infatti, gli articoli 67 e 68 del TUIR fanno riferimento all’intero articolo 119 del D.L. 34/2020, compreso il comma 4 che fa riferimento al sismabonus acquisti di cui al comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63. Ma come viene calcolata la plusvalenza in questo caso? In realtà, il contribuente ha pagato l’immobile 200.000 euro e non 296.000 euro. Se si dovesse calcolare la plusvalenza per la cessione dell’abitazione alle condizioni previste dalla norma, si dovrebbe partire dal prezzo d’acquisto di 296.000 euro, poiché il prezzo di vendita non tiene conto del valore ridotto grazie allo sconto ottenuto. A parere di chi scrive, poiché sussistono entrambe le condizioni per l’ininfluenza dello sconto in fattura, cioè utilizzo delle opzioni di cui all’art. 121 comma 1 lettere a) e b) e l’aliquota massima del 110% in vigore fino al 30 giugno 2022, si applica la plusvalenza anche sullo sconto di 96.000 euro. È comunque un punto oscuro su cui occorre un chiarimento ministeriale.
8. Complichiamo un po’ le cose e presentiamo un caso tutt’altro che raro. Un condòmino, proprietario di un appartamento in un’altra città rispetto alla sua residenza principale, in occasione dell’assemblea che prevedeva l’approvazione dei lavori di superbonus ante 24 novembre 2022, votò contro ma le maggioranze previste dalla legge consentirono al condominio di partire con i lavori. Per facilitare gli interventi, il condòmino dissenziente chiese agli altri condòmini di accollarsi la spesa relativa alle parti comuni. Ovviamente, il condòmino non effettuò interventi di efficientamento energetico nella sua abitazione. Ora decide di vendere quell’appartamento ma si trova nelle condizioni di dover applicare la plusvalenza e non potrà prendere in considerazione quelle spese, anche se non sostenute personalmente, che aumentano il valore dell’immobile. D’altro canto, se così è scritta la norma, vorrà dire che nel caso in cui il condòmino deciderà di vendere l’immobile trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori, si troverà nelle condizioni paradossali di poter decurtare i costi sostenuti dagli altri condòmini che si sono accollati a spesa.
9. Un condòmino ha sostenuto nel 2022 spese per interventi di efficientamento energetico per 100.000 euro, di cui 30.000 euro per interventi trainanti (condominiali) e 70.000 euro per interventi trainati all’interno della propria abitazione tenuta a disposizione. I primi sono stati scontati dall’impresa mentre i secondi sono stati portati in detrazione dal condòmino in dieci anni. Aliquota di detrazione dell’epoca 110%. Il prezzo d’acquisto dell’immobile è stato di 150.000 euro, mentre il prezzo di vendita previsto è di 250.000 euro. In questo caso, sempre tralasciando oneri sostenuti all’atto d’acquisto ed eventuale rivalutazione, la plusvalenza viene calcolata nel modo seguente: € 250.000 – € 150.000 – € 70.000 = € 30.000 x 26% = € 7.800

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità