Prezzo delle abitazioni in Italia: l'andamento del III trimestre 2022

Il mercato delle abitazioni nel III trimestre 2022 continua sostanzialmente a rimanere stabile nei prezzi, ma il saldo tra giudizi di rialzo e di ribasso delle quotazioni risulta in diminuzione rispetto alla precedente indagine. Sono questi sostanzialmente i dati del sondaggio congiunturale, condotto presso 1.463 agenti immobiliari dal 21 settembre al 21 ottobre 2022, pubblicato da Banca d'Italia e condotto dall’Istituto insieme a Tecnoborsa e all’Agenzia delle Entrate.

Prezzi delle abitazioni: il report del III trimestre 2022

Dal sondaggio si rileva un’attesa sempre più diffusa tra gli agenti di un calo dei prezzi per il trimestre corrente. I tempi di vendita si sono leggermente allungati, mantenendosi prossimi ai minimi storici, e lo sconto medio sul prezzo richiesto è lievemente aumentato.

Il peggioramento è generale: dalle condizioni della domanda, ai giudizi di riduzione dei potenziali acquirenti che prevalgono sulle valutazioni di aumento, all’aumento dei canoni di affitto. Secondo la maggioranza degli agenti nei prossimi dodici mesi l’andamento dell’inflazione al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita.

Guardando ai numeri, nel III trimestre del 2022 si registra una stazionarietà dei prezzi di vendita relativamente al periodo precedente (67,7%); tuttavia, è diminuito di 4,3% il saldo tra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari, con un calo più marcato nelle aree non urbane.

Sono meno le agenzie che hanno concluso transazioni nel III trimestre (-0,6%), permanendo comunque su livelli storicamente elevati. Quasi l’80% degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta minima, intorno al 2%.

Prosegue il deterioramento dei giudizi sulla domanda in atto dall’inizio dell’anno: il saldo negativo tra le valutazioni di aumento e di riduzione del numero dei potenziali acquirenti si è ulteriormente ampliato nel III trimestre (+8,4%), con un peggioramento diffuso alle aree sia urbane sia non urbane. Inoltre la quota di agenti che registrano una riduzione delle commesse inevase alla fine del III trimestre continua a superare per circa 36 punti percentuali quella di chi ne osserva un aumento (tavola e fig. 3).

Aumenta lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore, con un aumento dei tempi di vendita, comunque inferiori ai 6 mesi.

Mentre è aumentata di un punto percentuale la quota di operatori che segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è rimasta pressoché invariata (68%). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è pari al 79%.

I dati sulle locazioni

Diminuisce dell’1,7% la percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel III trimestre. Sono sicuramente prevalenti i giudizi di aumento dei canoni di affitto su quelli di riduzione, soprattutto nelle aree non urbane. Si attendono ulteriori rialzi dei canoni nel IV trimestre, mentre il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore rimane stabile al 2,5%. Inoltre sono più le agenzie che segnalano una riduzione di mandati rispetto a quelle che ne segnalano di più.

In generale, le attese delle agenzie per il IV trimestre sono divenute più pessimiste, riguardo sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale. Si è anche ampliato il saldo negativo fra attese di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita nel IV trimestre (arrivato a -12,3%, quasi 7 punti percentuali in più).

Superbonus e compravendite immobiliari

Il 44,8% di agenti si attende che il Superbonus 110% avrà un’influenza positiva sulla domanda di abitazioni nel corso dei prossimi dodici mesi, a fronte del 36,9% che prefigura effetti nulli.

In particolare si reputa che:

• potrebbe aumentare la richiesta di abitazioni riqualificate e con maggiore efficienza energetica;
• potrebbe verificarsi un rialzo dei prezzi nei prossimi dodici mesi (41,2% degli agenti contro il 33% di chi ritiene che non avrà alcun impatto sulle quotazioni).

Infine, in riferimento all’inflazione, quasi il 70% gli operatori ritiene che l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e per circa il 63% esso eserciterà un impatto negativo sui prezzi di vendita.