Prima casa inagibile: le agevolazioni per un nuovo acquisto

Agevolazioni prima casa: cosa succede quando l’edificio posseduto viene dichiarato inagibile dall’Autorità competente? Nel caso di acquisto di un nuovo immobile, si possono richiedere nuovamente le agevolazioni oppure no? Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, pronunciando il principio di diritto n. 1/2022.

Prima casa inagibile: agevolazioni per un nuovo acquisto

Ricordiamo che le “agevolazioni prima casa” prevedono una serie di vantaggi fiscali finalizzati a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In particolare, come previsto dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R 26 aprile 1986, n. 131, le imposte dovute quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa” si applicano quando:

• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• il fabbricato che si intende acquistare appartiene alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Non sono ammesse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• l’acquirente non è titolare di un altro immobile nello stesso comune, né è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo degli stessi benefici fiscali.

Agevolazioni nuova casa in caso di inagibilità: il principio di diritto di ADE

Come spiegato nel principio di diritto, ai sensi della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere, tra le altre, le seguenti condizioni:

• "b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo (...)".

Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici "prima casa":

• la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto;
• la titolarità di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è ubicata. Unica deroga concessa per potere riutilizzare i benefici è che l’acquirente venda la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Attenzione però: con la risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017, concernente una ipotesi di immobile dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico, è stato affermato che, qualora si verifichi un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l'impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l'immobile acquistato per finalità abitative, è possibile beneficiare dell'agevolazione "prima casa" per l'acquisto di una nuova abitazione, usufruendo delle agevolazioni prima casa, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla richiamata Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima.

Quindi, in accordo con tale prassi, nel caso di un immobile acquistato fruendo dell'agevolazione "prima casa" che sia stato oggetto di un decreto di sequestro ai sensi dell'articolo 253 c.p.p. e di dichiarazione di inagibilità da parte dell'Autorità competente in quanto sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l'incolumità pubblica e privata, è possibile beneficiare dell'agevolazione per l'acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell'immobile "pre posseduto", indisponibile per il proprietario.