Prima casa e trasferimento all'estero: le agevolazioni si perdono?

Il trasferimento all’estero comporta la perdita dell’agevolazione prima casa? Si tratta dell’interessante quesito di un contribuente, che ha acquistato un immobile con imposta di registro agevolata, a cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito il proprio parere con la risposta n. 399/2022.

Trasferimento all'estero e perdita agevolazioni prima casa: la risposta del Fisco

Sulla questione, l’istante fa presente di avere trasferito la residenza per immigrazione in un paese estero alcuni mesi dopo l’acquisto dell’abitazione e di avere successivamente cancellato la propria residenza italiana.  A questo punto è dovuto il pagamento dell'imposta di registro nella misura ordinaria, come previsto per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili dall'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, oppure no?

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Per “agevolazioni prima casa” si intendono una serie di vantaggi fiscali finalizzati a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Come previsto dall’art. 1d ella Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R 26 aprile 1986, n. 131, le imposte dovute quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro;

Beneficiari delle agevolazioni prima casa: a chi interessano

Le agevolazioni “prima casa” interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora; 
•  i fabbricato si trovi nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
• se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende oppure, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. 
• il fabbricato che si intende acquistare appartiene alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
• l’acquirente non è titolare di un altro immobile nello stesso comune, né è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
• l'acquirente è proprietario di un immobile acquistato con gli stessi benefici, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto;
• l'immobile è ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

Spostamento residenza e agevolazioni prima casa

Si tratta di condizioni che l’Agenzia delle Entrate riporta nella risposta n. 399/2022, specificando che l’applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, spettano all'acquirente, anche non residente, qualora ricorrano le condizioni stabilite dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Sulla residenza, fa fede la data della dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato al Comune ai sensi del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223, concernente l'approvazione del nuovo regolamento anagrafico della popolazione residente, sempre che risulti accolta la richiesta di iscrizione nell'anagrafe.

Se l'acquirente trasferito all'estero ha soddisfatto le condizioni previste alla lettera a) della Nota II-bis, lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l'immobile agevolato non comporta la decadenza dall'agevolazione e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta, fermo restando che non è possibile fruire delle stesse agevolazioni in relazione ad altro immobile su tutto il territorio nazionale, ai sensi della lettera c) della Nota II-bis all'articolo 1 della citata Tariffa, Parte prima.

Decadenza agevolazioni prima casa

Infine, qualora la casa acquistata con imposte agevolate sia venduta prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del rogito, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi, tranne nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.