Proroga Sismabonus-acquisti 110%: vale la data del preliminare o della registrazione?

Il “bello” della legge italiana è che si presta a interpretazioni. Leggiamo insieme il comma 4-ter dell'articolo 18 del decreto-legge 30 aprile 2022, n. 36, quello che introduce la proroga di sei mesi per beneficiare del Sismabonus acquisti al 110%: "Per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita può essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022».

Merita una riflessione l’inciso “abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato”. Cosa bisogna aver fatto entro il 30 giugno? Bisogna aver stipulato il compromesso o bisogna averlo anche registrato? Essendoci sul piatto la possibilità di beneficiare, o meno, del Superbonus, è giusto fare un’analisi del testo senza dare nulla per scontato.

Le condizioni per beneficiare della proroga del Sismabonus acquisti 110%

Il decreto concede una proroga fino al 31 dicembre 2022 a tutti coloro che, entro il 30 giugno 2022, non sono riusciti a fare il rogito e che, entro la stessa data, abbiano rispettato 4 condizioni:

1. Abbiano versato acconti alla società venditrice tramite il meccanismo dello "sconto in fattura"
2. Dispongano della dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, del collaudo e di tutte le asseverazioni inerenti alla riduzione del rischio sismico
3. Abbiano effettuato l'accatastamento definitivo dell'immobile
4. “Abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato”.

I primi tre punti sono di natura “tecnica” e, tutto sommato, è abbastanza facile che, il 30 giugno scorso, risultassero verificati, nonostante la pubblicazione in Gazzetta del decreto sia ufficialmente avvenuta solo il giorno 29, concedendo appena 24 ore di tempo per aderire alla proroga.

In merito al primo punto nessun problema per versare l’acconto mediante lo sconto in fattura applicato dall’impresa venditrice. Chi voleva beneficiare dei vantaggi introdotti dall’art. 121 del decreto rilancio probabilmente aveva già messo in conto di fare così. Idem per le asseverazioni antisismiche (p.to 2) e per l’accatastamento “almeno in categoria F/4” (p.to 3), considerato che coloro che hanno fatto la corsa per arrivare al 30 giugno 2022 (data di naturale scadenza fissata dal decreto rilancio), hanno avuto problemi per portare a termine le finiture dell’edificio e non certo le strutture.

Quindi ipotizziamo che, il 30 giugno, sia stato versato un acconto nella modalità prevista, che siano terminati i lavori strutturali e che l’immobile risulti accatastato.

Soffermiamoci quindi sul quarto punto, quello dedicato alle modalità di sottoscrizione del preliminare.

Cosa bisogna avere realmente fatto, a livello contrattuale, entro il 30 giugno 2022, per continuare a beneficiare del Sismabonus-acquisti nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2022?

Il decreto è chiaro nel dire che bisogna avere “sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile”. Fin qui nulla quaestio, ci vuole ovviamente un contratto con data 30 giugno, o precedente.

Ma un contratto preliminare di vendita è un atto tra privati per il quale sono consentiti 20 giorni per la registrazione. Ci si chiede, allora, che cosa succeda se il compromesso è stato sottoscritto negli ultimi giorni di giugno (entro il 30) ma registrato in data successiva, ovvero “regolarmente” nei termini concessi dal Testo Unico sull’imposta di registro.

Gli scenari per chi vuole beneficiare della proroga

La lettura in chiave tecnico giuridica del disposto normativo apre almeno tre scenari.

Il primo, il più semplice, è quello in cui il preliminare sia stato firmato e registrato entro il 30 giugno. In tal caso non ci sono dubbi, tutto fila liscio.

Il secondo è quello in cui la registrazione avvenga entro il 20 luglio, ovvero in quel lasso di tempo che la norma concede al contribuente per provvedere agli adempimenti di legge. In questo caso non ci dovrebbero essere problemi, in quanto il testo del decreto è chiaro nel prevedere che il contratto sia “sottoscritto” entro il 30 giugno, aggiungendo poi l’inciso “regolarmente registrato”, e questo può accadere sino al ventesimo giorno successivo, ovvero - teoricamente - entro il 20 luglio 2022.

Ma chi, e come, può controllare che la sottoscrizione effettiva del preliminare (che è un atto tra privati) sia realmente avvenuta entro il 30 giugno 2022? L’apparentemente legittimo differimento del termine ultimo di registrazione al 20 luglio, in assenza di istruzioni ufficiali, potrebbe prestarsi a possibili frodi e, giustamente, attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate verso tutti i ritardatari.

Il terzo è quello di chi, magari in buona fede, pur avendo stipulato il preliminare entro il 30 giugno, non riesce a registrarlo entro il termine previsto del 20 luglio. Questo può accadere per diversi motivi che, in condizioni normali, ovvero al di fuori del bonus fiscale in questione, vengono sanati con il pagamento di una semplice sanzione di pochi euro per il ritardo.

Dal punto di vista pratico infatti, al fine di procedere alla registrazione, laddove non si disponga delle credenziali o si provveda tramite intermediari, occorre prendere appuntamento attraverso il portale di Agenzia Entrate, e spesso le date disponibili sono oltre il termine dei 20 giorni.

Pertanto è possibile che, pur attivandosi pochi giorni dopo la stipula, non si riesca a rientrare nei termini.

In tal caso si ritiene di fondamentale importanza la conservazione del ticket di prenotazione per dimostrare, in caso di controlli, che la richiesta era avvenuta nei termini.

Da quanto sopra si comprende che le modalità di registrazione del preliminare ai fini dell’accesso al Super Sismabonus acquisti, dovrebbero essere oggetto di un intervento chiarificatore da parte dell’Agenzia delle Entrate, poiché l’inciso “regolarmente registrato”, presenta coni d’ombra sui quali è necessario far luce.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it