Realizzazione soppalco: edilizia libera o nuova costruzione?

Soppalco abitabile: quando ci vuole il permesso di costruire?

Si può quindi ben comprendere come la realizzazione di un soppalco all'interno di un immobile rappresenti un intervento che, a seconda delle sue caratteristiche, può rientrare nell’edilizia libera o richiedere un titolo edilizio. Ed è proprio questo concetto al centro della sentenza del TAR Sicilia del 26 marzo 2025, n. 679, con cui il Tribunale ha respinto il ricorso contro un’ordinanza di demolizione riguardante una serie di opere realizzate senza il necessario titolo abilitativo.

Il caso riguarda un immobile composto da tre unità immobiliari, per il quale, nel 2019, era stato richiesto un permesso di costruire con l’obiettivo di rifare il tetto, suddividere l’unità al piano terra, realizzare una zona d’ombra e un terrazzo.

Secondo l’Amministrazione, tuttavia, le opere effettivamente eseguite risultavano difformi dal titolo edilizio e prive delle autorizzazioni necessarie, come il nulla osta della Soprintendenza ai Beni Culturali e Ambientali e dell’Ufficio del Genio Civile. In particolare, venivano contestati i seguenti interventi:

• soppalco, con trasformazione di una finestra in porta;
• vano tecnico in muratura;
• prefabbricato in legno;
• innalzamento del solaio di copertura.

Per tali interventi, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, che i ricorrenti hanno impugnato dinanzi al TAR.

Il rapporto tra autorizzazione paesaggistica e titolo edilizio

Uno degli argomenti sollevati dai ricorrenti riguardava l’asserita legittimità urbanistica delle opere sulla base dell’autorizzazione paesaggistica rilasciata dalla Soprintendenza. Essi sostenevano che l’autorizzazione paesaggistica dovesse implicare anche la compatibilità edilizia degli interventi.

Su questo punto, il TAR ha chiarito che il profilo urbanistico-edilizio e quello paesaggistico sono distinti e soggetti a valutazioni separate da parte di diverse autorità. Il fatto che un’opera sia compatibile dal punto di vista paesaggistico non implica automaticamente che essa sia conforme alla normativa edilizia vigente: "L’accertamento della compatibilità urbanistica e quello della compatibilità paesaggistica, ancorché incidenti sul medesimo ambito territoriale, appartengono ad autorità diverse e rispondono alla tutela di interessi distinti".

Pertanto, il nulla osta della Soprintendenza non può sanare un’opera che urbanisticamente risulti abusiva.

La sentenza del TAR

I ricorrenti sostenevano che il soppalco, in ragione della sua modesta altezza interna, non fosse soggetto a permesso di costruire. Tuttavia, il TAR ha respinto questa tesi, evidenziando che la realizzazione di un soppalco non è sempre riconducibile all’edilizia libera, ma va valutata caso per caso, in quanto "L’intervento edilizio deve essere valutato in base all’impatto urbanistico che determina, con particolare riferimento all’aumento di superficie e volumetria"

In particolare, secondo la giurisprudenza consolidata:

• un soppalco di dimensioni contenute, con altezza ridotta e non idoneo a creare un nuovo spazio abitabile, può rientrare tra le opere di edilizia libera;
• un soppalco di grandi dimensioni, che comporti un raddoppio della superficie utile e un aumento del carico urbanistico, necessita di permesso di costruire.

Nel caso esaminato dal TAR Sicilia, il soppalco risultava dotato di una porta-finestra al posto della precedente finestra; impianto elettrico e di condizionamento e di un bagno con vano doccia.

Tali caratteristiche dimostrano che l’opera non si limitava a un piccolo soppalco di servizio, ma introduceva un vero e proprio nuovo livello abitabile, con un impatto significativo sull’immobile, “aumentando le superfici fruibili e generando un ulteriore carico urbanistico". Allo stesso modo, la trasformazione di una finestra in porta è stata considerata una modifica rilevante dell’immobile, in quanto ha contribuito a rendere abitabile un ambiente inizialmente non destinato a tale scopo.

Di conseguenza, il ricorso è stato respinto: il soppalco non poteva essere considerato un intervento minore e, in assenza di permesso di costruire, è stato legittimamente sanzionato con l’ordinanza di demolizione.