Recupero sottotetti abitabili: occhio alla conformità urbanistica

La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è rilevante dal punto di vista urbanistico, in quanto incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo edilizio idoneo come il permesso di costruire e sempre che la normativa lo consenta.

Recupero sottotetto abitabile: ci vuole il permesso di costruire

Sulla base di questi presupposti il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4891/2023, ha respinto l’appello contro l’ordine di demolizione di opere abusive realizzate in un sottotetto e che avevano portato alla creazione di un appartamento di quasi 130 mq, senza che fosse stato assentito il cambio di destinazione d'uso e confermata l'abitabilità.

Il Comune aveva motivato il provvedimento demolitorio dopo avere accertato la totale difformità dell'intervento rispetto a quanto assentito con il permesso di costruire rilasciato; non era inoltre possibile concedere la sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 (c.d. "doppia conformità") facendo riferimento alle normattive regionali sul recupero abitabile dei sottotetti, in quanto non l’immobile non era regolare dal punto di vista urbanistico.

E dopo il TAR, anche i giudici di Palazzo Spada hanno ribadito che la trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo il cui difetto determina una situazione di illiceità da sanzionare.

Il permesso in sanatoria ex art. 36 del Testo Unico Edilizia si può ottenere solo a condizione che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della realizzazione del manufatto sia della presentazione della domanda, venendo viceversa in questione, con la “sanatoria giurisprudenziale”, un atto atipico con effetti provvedimentali che si colloca al di fuori di qualsiasi previsione normativa.

Di conseguenza l’abuso commesso, di fatto non assentibile al momento del rilascio del permesso di costruire del 2006, non era sanabile. Non è infatti conferente il richiamo alla normativa sul recupero dei sottotetti: la legge regionale, che consente e anzi favorisce il recupero abitativo dei sottotetti, contemplando quindi una categoria di sottotetti non ancora divenuti abitabili ma che sono appunto destinati a diventarlo - non vale a sostenere che in teoria siano ammissibili sottotetti non abitabili, in quanto l'abitabilità deve essere valutata in concreto.

In questo caso il sottotetto era stato interessato da plurimi interventi strutturali, volti a conferirgli destinazione residenziale, in difformità rispetto all’originario permesso di costruire del 2006: pertanto non sussisteva la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, condizione legale richiesta dalla norma regionale per autorizzare il suo recupero abitativo.

Permesso di costruire: le varianti

Sul punto, il Consiglio ha anche ricordato nell'ambito delle variazioni del permesso di costruire, vi sono tre tipologie di varianti:

• le cosiddette varianti leggere o minori, quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell'edificio;
• le varianti in senso proprio, consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato le quali necessitano del rilascio del cosiddetto permesso in variante;
•  le cosiddette varianti essenziali, caratterizzate da incompatibilità quali quantitativa con il progetto edificatorio originario le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo ed autonomo rispetto a quello originario.

Dato che il mutamento di destinazione è variante essenziale, per il quale è necessario un nuovo permesso di costruire, il provvedimento di demolizione delle opere che hanno portato a uncambio di destinazione d'uso è legittimo. Peraltro, il mutamento è stato realizzato mediante modificazioni strutturali che hanno dato luogo ad un’opera diversa per caratteristiche strutturali da quella originariamente assentita, con la conseguente esclusione della natura “non essenziale” delle predette variazioni.

Interventi totalmente difformi: no alla fiscalizzazione dell'abuso

Infine impossibile il ricorso alla cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso: non si è in presenza di interventi eseguiti in parziale difformità rispetto ad un organismo edilizio che detiene caratteristiche di legittimità; si è di fronte a variazioni essenziali che legittimano l’adozione dei provvedimenti assunti.