Recupero sottotetti: manutenzione o ristrutturazione?

Il recupero volumetrico di un sottotetto non rientra tra interventi di manutenzione straordinaria ma tra quelli di ristrutturazione. E, nonostante tutto, il permesso di costruire in sanatoria non sempre può essere concesso.

Recupero sottotetto e permesso di costruire negato: la sentenza del TAR

È il caso di un intervento di recupero affrontato dal TAR Sicilia con la sentenza n. 1125/2022, che i ricorrenti avevano adito a seguito del rigetto dell’istanza di permesso di costruire in sanatoria per lavori di manutenzione straordinaria, comprendenti appunto il recupero volumetrico del sottotetto preesistente.

Secondo i ricorrenti, l’intervento rientrava nell’ambito della manutenzione straordinaria o del restauro come previsto dalle NTA locali ed era possibile applicare l’art. 5, L.R. n. 16/2016, in materia di recupero dei sottotetti.

Di diverso avviso il TAR, che oltre a respingere il ricorso, ha precisato che la norma di riferimento è l’art. 18, L.R. n. 4/2003, dato che l’intervento è stato effettuato nel 2005, quindi in vigenza di quella norma e che la richiesta di permesso di costruire in sanatoria è stata presentata nel 2020, sempre in vigenza di tale legge, abrogata solo con l’art. 23, co. 1, lett. b, L.R. n. 23/2021.

Fatte queste premesse, il giudice amministrativo ha ricordato che il recupero dei sottotetti va qualificato come ristrutturazione edilizia e non come manutenzione straordinaria o restauro: questo è espressamente indicato sia nell’art. 5, L.R. n. 16/2016) che nell’art. 18 della L.R. n. 4/2003.

Interventi in zona A

Non solo: l’intervento in questione è stato effettuato in un edificio destinatario di una particolare regolamentazione comunale che si applica a tutte le trasformazioni urbanistiche ed edilizie da effettuare nell’area del piano, classificata come “zona omogenea A”. Tale piano riporta una dettagliata disciplina degli interventi edilizi consentiti, distinguendoli in base alle varie tipologie edilizie: l’immobile è qualificato come edilizia a schiera e per questa tipologia di edifici, il piano prevede che le modalità di intervento sono quelle del restauro, disciplinato da una norma (l’art. 9 del piano) differente da quella che regola la ristrutturazione (art. 10 del piano). Di conseguenza, secondo il piano, non era consentito un intervento di ristrutturazione nell’ambito della edilizia a schiera.

Deroghe per recupero sottotetto

Per altro, nonostante in giurisprudenza si ravvisano casi di deroga alle norme comunali in materia di indici di inedificabilità con riguardo alla disciplina di recupero dei sottotetti di cui all’art. 5, L.R. n. 16/2016, in questo caso, il fatto che l’immobile si trova in zona “A”, prevede l’applicazione della disciplina più stringente. Se l’art. 18, co. 7, L.R. n. 4/2003, infatti, prevede che, per gli interventi da effettuare nelle zone territoriali omogenee "A", di cui all'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, i comuni possono adottare apposita regolamentazione in variante al vigente regolamento edilizio comunale entro il termine di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della citata legge, in questa circostanza l'amministrazione non ha adottato la regolamentazione in variante per gli immobili situati in questa zona.

Quindi, dato che le prescrizioni di piano non consentono interventi di ristrutturazione edilizia, qual è generalmente classificato il recupero dei sottotetti, esso non poteva essere effettuato nè tanto meno prevedere un permesso di costruire.

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