Recupero sottotetto: cosa cambia dopo la Legge n. 105/2024

Le condizioni per la realizzazione degli interventi

La differenza tra le leggi regionali e la normativa nazionale risiede nel fatto che alcune delle prime pongono delle condizioni temporali per accedere alle deroghe.

In Abruzzo, ad esempio, viene richiesto che:

• i sottotetti devono essere esistenti al 31/12/2022;
• l’edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere conforme alle normative comunali e regionali vigenti o condonato ovvero con richiesta di sanatoria in corso;
• devono essere rispettate le norme sismiche.

In Basilicata:

• gli edifici devono essere destinati in tutto o in parte a residenza e/o ad attività commerciali, artigianali, terziarie;
• gli edifici devono essere stati legittimamente realizzati al 31/12/2023 o condonati o sanati;
• è necessario l’abbattimento delle barriere architettoniche limitatamente al requisito dell'adattabilità;
• gli strumenti urbanistici comunali non devono vietare la ristrutturazione;
• è ammesso il recupero a fini residenziali e connessi.

In Calabria:

• il recupero è consentito su edifici con stato legittimo ai sensi dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001;
• il piano sottotetto può essere recuperato, in coerenza con le destinazioni d'uso compatibili o complementari con quelle degli edifici interessati previste dallo strumento urbanistico comunale vigente, nel rispetto dei requisiti tecnici e igienico-sanitari richiesti dalle rispettive normative di settore;
• non è ammessa alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, salvi restando gli eventuali incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, nonché quelli necessari all'efficientamento energetico e all'adeguamento sismico;
• se i vani sottostanti il sottotetto possiedano altezze interne superiori a quelle minime consentite è possibile riposizionare verso il basso l'ultimo solaio al fine di ottenere maggiore volumetria recuperabile;
• se i vani sottostanti il sottotetto possiedono altezze interne superiori a quelle minime consentite dal DM 5/7/1975 è possibile riposizionare verso il basso uno o più solai al fine di ottenere maggiore volumetria recuperabile.

In Campania:

• i sottotetti devono essere esistenti al 5/12/2000;
• l'edificio deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza:
• l'edificio deve essere stato realizzato legittimamente o preventivamente sanato;
• il recupero non deve comportare la modifica dell'altezza di colmo e di gronda né l'inclinazione delle falde;
• ai fini del raggiungimento dell'altezza media è consentito l'abbassamento dell'ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d'imposta dello stesso, a condizione che non si incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell'edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti, di cui al d.m. 5 luglio 1975.

In Emilia-Romagna:

• i sottotetti devono essere esistenti (accatastati) al 31/12/2013;
• deve trattarsi di edifici collocati nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, come perimetrato dal PSC destinati a residenza per almeno il 25%;
• deve essere assicurato il rispetto dei requisiti di rendimento energetico degli edifici per ogni singolo vano;
• qualora il recupero sia attuato senza opere è richiesta la verifica dei solai esistenti rispetto ai nuovi carichi;
• qualora il recupero sia attuato con opere è richiesto il miglioramento o l'adeguamento sismico dell'intera costruzione nell'osservanza della vigente normativa tecnica per le costruzioni;
• fino all'approvazione delle previsioni del RUE per il recupero dei sottotetti sono ammessi i seguenti interventi:
  • per il raggiungimento dell'altezza media minima è ammesso l'abbassamento dell'ultimo solaio sottostante il sottotetto, a condizione che l'intervento non comporti una modifica del prospetto del fabbricato e che vengano rispettati i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, le norme tecniche per le costruzioni e la restante disciplina dell'attività edilizia di cui all'art. 9, comma 3, LR 15/2013;
  • per soddisfare i requisiti di rendimento energetico è ammesso l'inspessimento verso l'esterno delle falde di copertura, in applicazione dell'articolo 11, comma 2, LR 15/2013.
• il RUE può prevedere che gli interventi edilizi per il recupero dei sottotetti possano comportare, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni delle altezze del colmo (per un massimo di metri 1,00) e della linea di gronda (per un massimo di metri 0,50) e delle linee di pendenza delle falde, con aumento del volume dell'edificio esistente, anche in deroga alle distanze dai confini e dai fabbricati.

Il RUE può determinare tipologie edilizie per le quali è precluso il recupero dei sottotetti.

In Friuli Venezia Giulia:

• i sottotetti devono essere esistenti al 4/12/2009;
• non è ammessa la modifica della sagoma (salva più estensiva previsione degli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali)
• non è consentito aumentare il numero delle unità immobiliari. Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo su immobili vincolati in base alla legge o allo strumento urbanistico possono comportare la modifica del numero delle unità immobiliari esistenti su parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo
• il recupero è ammesso se contestuale a interventi di ristrutturazione edilizia, restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria dell'edificio o di parte dello stesso;
• devono essere osservate le prescrizioni tipologico-architettoniche degli strumenti urbanistici vigenti e le preventive autorizzazioni dell’autorità preposta alla tutela del vincolo per gli interventi eseguiti su immobili vincolati.

In Lazio:

• i sottotetti possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi;
• i sottotetti devono essere esistenti al 6/4/2009 o ultimati al 1/6/2017;
• deve trattarsi di edifici legittimamente realizzati ovvero condonati;
• deve essere assicurato il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell'edificio, tenuto anche conto della zona in cui lo stesso ricade, nonché le prescrizioni igienicosanitarie riguardanti le condizioni di agibilità;
• è necessario garantire l’isolamento termico, risparmio idrico, il ricorso a fonti energetiche rinnovabili e il di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili.

In Liguria viene prevista una differenza disciplina a seconda che si tratti di:

• sottotetti esistenti al 06/09/2001;
• sottotetti in edifici esistenti al 29/11/2014.

In Lombardia:

• gli edifici devono essere destinati a residenza per almeno il 25% della S.L.P. complessiva e devono essere esistenti al 31/12/2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31/12/2005, ovvero di Dia presentate entro 1/12/2005 oppure edifici realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31/12/2005 o Dia presentate entro l’ 1/12/2005;
• è necessario che gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, o, in alternativa da impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento ed entro la fine dei relativi lavori;
• devono essere rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti;
• ai fini dell’abbattimento delle barriere architettoniche sono i richiesti i requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio;
• devono essere garantite idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato;
• i progetti di recupero ai fini abitativi dei sottotetti che incidono sull'aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono soggetti all'esame dell'impatto paesistico previsto dal piano territoriale paesistico regionale;
• i volumi di sottotetto recuperati ai fini abitativi anche in applicazione della LR 15/1999 non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d'uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell'agibilità.

Nelle Marche:

• gli interventi sono consentiti dalla data di entrata in vigore della L.R. n. 17/2015;
• i sottotetti devono essere esistenti alla data del 30/6/2014, legittimamente realizzati o condonati;
• non è ammessa la modifica della sagoma dell'edificio;
• gli interventi sono consentiti purché prevedano e garantiscano il rispetto degli standard urbanistici di cui all'articolo 3 del D.M. n. 1444/1968 (in alternativa è ammessa la monetizzazione). I proventi derivanti dalla monetizzazione sono utilizzati dal Comune per l'acquisizione di aree da destinare a standard urbanistici o per aumentare gli standard esistenti;
• i sottotetti recuperati non possono essere oggetto di successivi frazionamenti, fatto salvo l'eventuale accorpamento ad altre unità immobiliari abitative esistenti alla data del 30 giugno 2014;
• gli interventi sono consentiti anche su immobili aventi destinazione d'uso turistico-ricettiva, ubicati nelle zone omogenee A di cui al D.M. 1444/1968.

Nel Molise:

• consentito negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza o ad attività commerciale o terziaria, per i quali gli strumenti urbanistici comunali non vietano la ristrutturazione;
• gli edifici devono essere ultimati al 31/12/2019 nell'intera struttura portante, regolarmente certificata e realizzata nel rispetto delle normative vigenti o preventivamente sanata;
• deve essere garantita la sicurezza statica e rispettati i requisiti minimi di abitabilità previsti dai vigenti regolamenti di igiene, salvo quanto previsto dalla stessa normativa per l’altezza media;
• gli edifici devono essere serviti da tutte le opere di urbanizzazione primaria;
• gli edifici devono essere situati in zona territoriale omogenea di piano regolatore generale con sufficiente dotazione di standard urbanistici;
• è necessario l’abbattimento delle barriere architettoniche limitatamente al requisito dell'adattabilità;
• deve essere assicurato il rispetto della normativa vigente in materia di consumi energetici, sicurezza del lavoro ed impiantistica antincendio;
• non è ammessa la modifica delle quote di colmo e di gronda e l’alterazione delle originarie pendenze delle falde di copertura;
• rimane fermo il rispetto delle disposizioni di cui alla Parte II del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
• con riferimento ai beni tutelati ai sensi della Parte III del decreto legislativo n. 42/2004, gli interventi comportanti modifiche all'aspetto esteriore degli edifici sono ammessi soltanto nei casi e nei limiti previsti dai piani paesaggistici di cui agli articoli 135, comma 1, e 143, comma 2, ovvero dalla disciplina d'uso dei beni paesaggistici, di cui agli articoli 140, 141 e 141-bis, ovvero nei casi e nei limiti individuati mediante apposito accordo stipulato tra la Regione e il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo, destinato a confluire nei piani paesaggistici. Nelle more dell'adozione di provvedimenti conseguenziali al predetto accordo e comunque fino al 30 aprile 2022 2023, sono ammessi gli interventi comportanti modifiche all'aspetto esteriore degli edifici, anche nei territori assoggettati a tutela paesaggistica sulla base di decreti ministeriali ove vigenti.

Ulteriori interventi ammessi: è ammesso il collegamento diretto tra l'unità abitativa e locali sovrastanti, sottostanti o contigui, tramite apertura di botole, scale ovvero la realizzazione di altra opera idonea a migliorare la fruibilità di tali locali o a favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici. Tali interventi sono subordinati a SCIA.

In Piemonte:

• consentito negli immobili legittimamente realizzati e alle relative aree di pertinenza esistenti alla data di approvazione della legge, e legittimi all'atto della presentazione della domanda di intervento di riuso e di riqualificazione. Legittimi = immobile realizzati legittimamente o per i quali è stato rilasciato titolo abilitativo in sanatoria ai sensi degli articoli 36 e 37 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per l'accertamento dello stato legittimo degli immobili si applica l'articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001;
• il recupero del sottotetto è consentito purché esistente alla data di entrata in vigore della legge, nonché legittimo all'atto della presentazione della domanda di intervento. Per gli edifici realizzati dopo tale data, il sottotetto è recuperabile decorsi tre anni dalla realizzazione o ad avvenuto perfezionamento delle pratiche di legittimazione;
• il sottotetto può essere recuperato, in coerenza con le destinazioni d'uso compatibili o complementari con quelle degli edifici interessati previste dal PRG vigente, nel rispetto dei requisiti tecnici e igienico sanitari richiesti dalle rispettive normative di settore;
• gli interventi possono prevedere modificazioni delle altezze di colmo e di gronda al fine di assicurare l'osservanza del parametro dell'altezza media interna, nel rispetto del limite di altezza massima degli edifici previsto dal vigente strumento urbanistico comunale e, in assenza di tale parametro, nel rispetto dell'altezza massima degli edifici ricompresi in prossimità e nella stessa zona omogenea, purché le modificazioni della copertura siano riferite all'intero edificio e realizzate con un unico titolo abilitativo. L'intervento edilizio finalizzato al recupero di sottotetto esistente non costituisce incremento del numero di piani del fabbricato;
• gli interventi devono rispettare le normative vigenti, in particolare in materia antisismica, sicurezza, antincendio, energetica, acustica, igienico-sanitaria, nonché le disposizioni contenute nel d.lgs.42/2004 e quanto previsto dalle specifiche prescrizioni del PPR;
• l'intervento edilizio finalizzato al recupero di sottotetto esistente non costituisce incremento del numero di piani del fabbricato;
• nel caso in cui interessano edifici localizzati all'interno della Rete Natura 2000 sono soggetti alla verifica delle misure di conservazione generali e sito-specifiche o ai piani di gestione vigenti;
• il recupero del volume sovrastante l'ultimo piano degli edifici compreso nella sagoma della copertura, costituita prevalentemente da falda inclinata, è ammesso per gli spazi la cui altezza interna nel punto più? elevato sia pari ad almeno 1,40 metri;
• consentiti solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti dalle urbanizzazioni primarie o da sistemi alternativi conformi alle disposizioni vigenti;
• non richiedono preliminare adozione e approvazione di piano attuativo né inserimento della relativa volumetria nel programma pluriennale di attuazione, ove previsto; essi sono classificati come interventi su fabbricati esistenti ai sensi dell'articolo 13, comma 3, lettere c) e d), della L.R. n. 56/1977.

I locali sottotetto, collegati funzionalmente direttamente o indirettamente a locali abitabili, possono essere utilizzati e resi accessibili come spazi accessori e di servizio. Tali superfici sono considerate superfici usabili non residenziali.

In Puglia:

• i sottotetti devono essere esistenti alla data di entrata in vigore della legge, legittimamente realizzati ovvero se realizzati abusivamente per usi diversi da quello residenziale, sanati preventivamente;
• l’edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza e/o ad attività commerciale e terziaria, e negli strumenti urbanistici comunali vigenti non deve essere espressamente vietato l'intervento di ristrutturazione;
• gli edifici devono essere situati in zona territoriale omogenea dello strumento urbanistico generale serviti dalle urbanizzazioni primarie;
• deve essere assicurata la sicurezza statica degli immobili e le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità;
• il recupero abitativo dei sottotetti negli edifici condominiali è ammesso nel rispetto delle norme che disciplinano il condominio negli edifici. In particolare, se il sottotetto è parte comune, l'intervento sarà ammissibile previa deliberazione condominiale ai sensi dell'articolo 1117-ter del codice civile. Se il sottotetto è di proprietà individuale, l'intervento sarà ammissibile previo assolvimento dell'obbligo di comunicazione di cui all'articolo 1122, comma 2, del c.c.;
• non è ammessa la modifica dell'altezza di colmo e di gronda né l'inclinazione delle falde;
• il progetto di recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

In Sardegna:

• nelle zone urbanistiche A, B, C, E ed F sono consentiti gli interventi di riuso dei sottotetti esistenti per il solo scopo abitativo;
• il riuso dei sottotetti, con conseguente ottenimento dell'agibilità, è consentito purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità previste dai regolamenti vigenti;
• ai fini del riuso dei sottotetti sono consentite modifiche interne consistenti nello spostamento o nella realizzazione di solai intermedi.

Il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti è consentito unicamente per i sottotetti che rispettino una delle seguenti condizioni:

• abbiano un'altezza interna alla gronda non inferiore a 0,60 metri e falde con una pendenza minima del 20 per cento;
• abbiano falde con una pendenza minima del 25 per cento.

Sono consentite modifiche esterne alle unità immobiliari esistenti, strettamente limitate al raggiungimento dei requisiti minimi di agibilità, nella misura massima di 50 centimetri di altezza all'imposta interna della falda, ferma restando la quota massima del colmo, e con pendenza massima ammissibile del 30 per cento.

Nelle zone urbanistiche A dotate di Piano particolareggiato adeguato al Piano paesaggistico regionale, e nelle zone B, C e F, sono consentiti gli interventi di recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti per il solo scopo abitativo. Il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti è consentito purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità previste dai regolamenti vigenti.

Il volume urbanistico è determinato dal volume geometrico del sottotetto, misurato all'esterno delle pareti perimetrali e all'intradosso del solaio di copertura, ed è ammesso anche mediante il superamento degli indici volumetrici e dei limiti di altezza previsti dalle vigenti disposizioni comunali e regionali.

In Sicilia:

• deve trattarsi di edifici esistenti al 31/12/2023, purché realizzati in forza di regolare titolo edilizio alla medesima data, inclusi quelli regolarizzati attraverso sanatorie edilizie, segnalazioni certificate di inizio attività in sanatoria;
• il recupero volumetrico è consentito anche con la realizzazione di nuovi solai o la sostituzione dei solai esistenti, senza alterazione del volume complessivo preesistente;
• gli interventi devono avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde;
• il progetto di recupero ai fini abitativi segue le prescrizioni tecniche in materia edilizia, contenute nei regolamenti vigenti, nonché le norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Resta fermo il rispetto degli standard urbanistici, delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e in particolare delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di quelle relative alla tutela dell'ambiente e dell'ecosistema, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio ( decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) nonché del piano paesaggistico.

In Toscana:

• gli interventi di recupero sono ammessi quando espressamente previsti dagli strumenti urbanistici comunali;
• deve trattarsi di volumi legittimamente esistenti al 27/2/2010 (data di entrata in vigore della legge o in via di realizzazione, aventi le seguenti caratteristiche tecniche;
• non è consentita la modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde;
• i progetti di recupero devono prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento di consumi energetici che devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti, nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici, ad esclusione degli interventi di recupero relativi ai sottotetti già conformi alla legge 9 gennaio 1991, n. 10;
• i progetti di recupero ai fini abitativi devono assicurare prestazioni analoghe a quelle derivanti dall'applicazione delle norme igienico-sanitarie statali. Gli strumenti urbanistici del comune contengono le prescrizioni obbligatorie definite per garantire tali livelli prestazionali, sentite le Ausl competenti per territorio;
• non è ammesso il successivo frazionamento;
• gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti esclusivamente in ampliamento di unità immobiliari esistenti e non possono determinare un aumento del numero di esse;
• qualora espressamente previsto dagli strumenti urbanistici comunali, per i volumi legittimamente esistenti o in via di realizzazione alla data del 27 febbraio 2010 il recupero volumetrico è consentito anche con la realizzazione di nuovi solai o l'abbassamento dei solai esistenti ferme restando le caratteristiche tecniche di cui all'articolo 3, comma 1 per i locali sottotetto e fermo restando il rispetto delle altezze minime stabilite dal decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975 per i restanti locali.

Gli interventi non sono computati nella capacità edificatoria attribuita dagli strumenti urbanistici comunali.

Le superfici dei locali sottotetto derivanti dagli interventi di recupero di cui alla presente legge non sono computate ai fini del rispetto delle superfici minime e dei requisiti igienico-sanitari fissati dalla normativa vigente per le unità immobiliari residenziali.

In Umbria:

• deve trattarsi di edifici esistenti o autorizzati alla data del 31/12/ 2009, destinati in tutto o in parte a residenza o a servizi;
• sono consentiti interventi con cambio di destinazione d'uso dei vani sottotetto;
• devono essere previste idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'edificio.

Ulteriori interventi ammessi: gli interventi che prevedono l'incremento dell'altezza dell'edificio limitato alla dimensione di ml. 0,40, finalizzato alla realizzazione del cordolo armato per il miglioramento sismico o per opere di prevenzione sismica della struttura, non costituiscono sopraelevazioni ai fini dell'applicazione della normativa per le costruzioni in zona sismica. Tali interventi sono consentiti in deroga ai limiti di densità edilizia e di altezza massima previsti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, a condizione che gli interventi medesimi siano compatibili con le caratteristiche storiche e architettoniche dell'edificio.

In Veneto:

• i sottotetti devono essere legittimamente realizzati alla data del 6 aprile 2019;
• il regolamento edilizio comunale determina le condizioni e i limiti per il recupero a fini abitativi dei sottotetti;
• i progetti di recupero devono prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento di consumi energetici che devono essere conformi alle prescrizioni tecniche ed energetiche ai sensi del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 "Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia;
• il recupero dei sottotetti è consentito esclusivamente per l'ampliamento delle unità abitative esistenti e non può determinare un aumento del numero delle stesse;
• il recupero dei sottotetti deve avvenire senza alcuna modificazione della sagoma dell'edificio esistente, delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde, fatta salva la necessità di inspessire verso l'esterno le falde di copertura per garantire i requisiti di rendimento energetico. Il regolamento edilizio comunale determina le tipologie di apertura nelle falde e ogni altra condizione al fine di rispettare gli aspetti paesistici, monumentali e ambientali dell'edificio sul quale si intende intervenire.