Recupero sottotetto: intervento di restauro o ristrutturazione edilizia?

Il rifacimento di un sottotetto o di un solaio rappresenta un intervento di restauro conservativo oppure un’opera di ristrutturazione? Dipende dal risultato finale dei lavori, come spiega bene il TAR Toscana, con la sentenza n. 1164/2022.

Rifacimento sottotetto: restauro o ristrutturazione?

Il caso prende avvio dal ricorso presentato dal proprietario di un’abitazione sulla quale era stato effettuato un intervento di rifacimento del solaio di copertura che separava parzialmente uno dei vani dal sottotetto, e nel suo ampliamento per una porzione di circa 9 mq, in modo da ricavare nuovi spazi accessori. L’intervento, eseguito in forza di denuncia di inizio di attività, era stato qualificato come risanamento conservativo. Secondo il Comune invece si trattava di opere di ristrutturazione, con le quali il proprietario aveva di fatto ricavato nel sottotetto due vani, per cui ne aveva ordinato la demolizione. A quel punto, è stata presentata un’istanza per l’accertamento di conformità, con la precisazione la conservazione dei locali avrebbe comportato il declassamento a locale accessorio, non essendoci l’altezza idonea a consentirne l’abitabilità.

L’amministrazione ha invece respinto l’istanza, sul presupposto che l’intervento eccedesse il limite del risanamento conservativo stabilito dalla disciplina urbanistico-edilizia dell’allora vigente P.R.G. comunale, con conseguente assenza del requisito della “doppia conformità”.

Secondo la ricorrente i limiti del risanamento conservativo sarebbero stati rispettati, dato che l’intervento avrebbe lasciato immutati la facciata, la sagoma, i caratteri architettonici e decorativi dell’edificio e non avrebbe determinato l’incremento di superfici e volumi, né la sostanziale alterazione distributiva degli spazi interni. Non solo: le modeste dimensioni del solaio aggiuntivo ne farebbero un elemento accessorio finalizzato a migliorare la fruizione del sottotetto senza dare luogo a nuove superfici abitabili, ma a un nuovo locale di servizio.

Restauro e ristrutturazione: le differenze

Nel valutare il caso, il TAR ha spiegato che la differenza fra le categorie del restauro e risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia risiede non tanto nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi, essendo il risanamento destinato alla conservazione dell'organismo edilizio preesistente mentre la ristrutturazione alla sua trasformazione.

Da questo punto di vista, la realizzazione di un soppalco rappresenta un intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che:

• se genera un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all'ambito della ristrutturazione edilizia;
• laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, potrà essere considerato un intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo.

In questo caso le opere realizzate non hanno comportato un incremento del carico urbanistico, trattandosi di una riorganizzazione degli spazi interni dell’appartamento nei limiti del risanamento conservativo, considerate le modeste dimensioni della porzione aggiuntiva di solaio (9 mq) e che i vani in questione non sono destinati alla stabile permanenza delle persone, mancando l’altezza minima per l’abitabilità.

Da questo punto di vista, è la stessa istanza di sanatoria a riconoscere l’impossibilità di adibire i locali ad usi abitativi: il ricorso è stato quindi accolto, annullando il diniego di accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia.