Registrazione atti privati: guida operativa al servizio RAP del Fisco

La registrazione degli atti privati, in particolare i contratti di comodato d’uso gratuito e i preliminari di compravendita immobiliare, può oggi avvenire tramite un canale completamente digitale, grazie al servizio online RAP – Registrazione Atti Privati messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Il servizio, di cui sono disponibili tutti i dettagli nella guida aggiornata del Fisco “I servizi dell’Agenzia delle Entrate – Marzo 2025”, consente a cittadini, professionisti e soggetti obbligati di gestire in autonomia e in modo tracciabile la registrazione di numerosi atti, senza doversi recare fisicamente presso gli uffici.

RAP: il servizio online per registrare comodati e preliminari

Nel dettaglio, il servizio RAP è disponibile nell’area riservata del sito del Fisco. Dopo aver selezionato il servizio digitando “atti” nella barra di ricerca, è possibile accedere alla piattaforma per compilare in modalità guidata:

• la tipologia di contratto da registrare (comodato, preliminare, ecc.);
• i dati delle parti coinvolte;
• i dati catastali o identificativi dei beni immobili oggetto dell’atto.

La procedura calcola automaticamente le imposte dovute (registro e/o bollo) e consente di effettuare il pagamento contestualmente tramite addebito diretto su conto corrente.

L’atto da registrare va allegato in formato elettronico e deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili da sistemi automatizzati. Non è quindi ammessa la redazione a mano. È inoltre possibile allegare un unico file comprensivo anche di eventuali documenti richiamati nell’atto (es. scritture private, inventari, planimetrie, disegni, mappe).

Atti firmati digitalmente: trasmissione online o via PEC

Per atti privati sottoscritti con firma digitale, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio “Consegna documenti e istanze”, accessibile sempre dall’area riservata. In alternativa, in via residuale, l’atto può essere inviato anche via PEC agli uffici territoriali.

In questi casi è necessario allegare:

• l’atto firmato digitalmente da tutte le parti;
• il modello 69 firmato digitalmente (oppure scannerizzato con firma autografa e documento d’identità);
• eventuali allegati tecnici o complementari;
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (F24).

 L'atto digitale ha valore di originale informatico, quindi non è richiesto alcun invio successivo tramite supporti fisici (CD, stampe, chiavette).

Cosa fare se non si dispone delle credenziali SPID, CIE o CNS

In via residuale, se si è sprovvisti delle credenziali per l’accesso all’area riservata, è comunque possibile registrare l’atto con firma autografa, prenotando un appuntamento in presenza presso un qualunque ufficio dell’Agenzia.

In questo caso, bisogna presentare:

• almeno due originali del contratto, oppure un originale e una copia conforme;
• il modello RAP compilato e firmato (o modello 69 per altre tipologie di atti);
• le marche da bollo in misura di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe;
• la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro (o richiesta di addebito su c/c).

Obbligo telematico per agenti immobiliari e grandi proprietari

Infine, l'Agenzia segnala che l’utilizzo del canale telematico è obbligatorio per:

• agenti immobiliari;
• soggetti titolari di almeno 10 immobili.

Per tali contribuenti, l’uso del servizio RAP o della PEC non è una facoltà, ma un obbligo giuridico.