Rettifica e conferma urbanistica di atto nullo: il Fisco sull'imposta di registro

È una situazione abbastanza particolare quella affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la risposta del 31 ottobre 2024, n. 214, in relazione al quesito proposto da un notaio sull’imposta di registro da applicare a un atto di rettifica e di conferma relativo a un precedente atto di compravendita.

Rettifica e conferma atto di compravendita: il Fisco sull'imposta di registro

Il nuovo atto in esame, come specificato dal notaio istante, contiene una rettifica ex art. 59-bis della legge n. 89/1913 (c.d. “Legge Notarile") su un atto di compravendita recante un’errata data di nascita dell’acquirente (poi deceduto), ma, soprattutto la conferma urbanistica ex art. 46, comma 4 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) del fabbricato presente sul terreno e che non figurava nell’iniziale atto di compravendita, che si limitava solo alla traslazione del terreno.

In particolare, il notaio ha precisato che nell’atto non era stata fatta menzione del fabbricato, incorrendo nella causa di nullità prevista dall'articolo 46, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e dell'allora vigente articolo 40, legge n. 47/1985 (c.d. Primo Condono Edilizio) dal momento che l'originario venditore dell'epoca ha omesso di indicare gli estremi del permesso di costruire ed i successivi titoli edilizi in forza del quale il fabbricato è stato edificato.

Da qui il dubbio se per il nuovo atto di rettifica e conferma urbanistica bisogna procedere ai fini dell’imposta di registro con la tassazione del fabbricato omesso nell'atto di trasferimento.

Nullità atti giuridici relativi ad edifici abusivi: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Dopo aver ricordato che, ai sensi dell’art. 59-bis della legge notarile, il notaio può rettificare errori od omissioni materiali relativi ai dati riportati in atti pubblici o scritture private autenticate, mediante una propria certificazione, che si sostanzia in una dichiarazione di scienza relativa ai dati preesistenti all'atto, dei quali il notaio ha conoscenza, il Fisco ha richiamato le disposizioni dell’art. 46 del TU Edilizia (rubricato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985”), il quale prevede:

• al comma 1, “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento [...] di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria [...].
• al comma 4, che “Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa».

In questo caso il notaio ha prodotto una bozza di atto dal quale risulta che:

• gli eredi intendono correggere l'errore materiale relativo alla data di nascita della parte acquirente (de cuius) del terreno di cui all'atto di compravendita stipulato;
• confermare urbanisticamente il suddetto atto di provenienza, ai sensi dell'articolo 46, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e del disposto di cui al previgente articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, «al fine di sanare la nullità del citato atto e la conseguente invalidità della relativa nota di trascrizione», allegando a tal fine la “Licenza di costruzione edile” e la Concessione in sanatoria, ai sensi della legge n.47/1985, per l’esecuzione di lavori edili.

Rettifica urbanistica su atto nullo: l'imposta di registro da applicare

Spiega l’Agenzia che con l’atto non viene effettuata una mera rettifica di dati catastali dell'immobile oggetto del precedente trasferimento, che non comparivano in modo corretto, ma viene modificata una parte essenziale del contratto, ovvero l'immobile oggetto del negozio precedente che, conseguentemente, acquisisce un valore economico differente.

Il nuovo atto quindi, pur non producendo effetti traslativi nell'individuare gli immobili oggetto del precedente atto di compravendita e dei relativi riferimenti catastali, ridefinisce l'oggetto del precedente atto di trasferimento e assume una portata innovatrice dell'assetto giuridico preesistente e modificativa rispetto all'atto rettificato, rilevante ai fini della tassazione indiretta.

Ne deriva che, in ossequio all'articolo 20 del TUR, secondo cui «L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi», vada applicata l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3%, prevista per gli «Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale», ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

L’aliquota va applicata al “valore del bene o del diritto” oggetto dell'atto e trattandosi di beni immobili, si intende “il valore venale in comune commercio”, ai sensi dell’art. 51 del TUR.