Rilancio edilizia e bonus fiscali: riflessioni a ruota libera

Una delle peculiarità del portale che mi pregio di dirigere è che la nostra redazione non si limita a studiare (e spesso applicare) i testi normativi che vi proponiamo nei nostri approfondimenti. Noi leggiamo e ci confrontiamo con tutte le email, i messaggi e anche i commenti ai post sui nostri canali social. Ci rendiamo conto che ogni norma, per quanto perfetta possa essere (e spesso non lo è), deve essere sempre "calata" in una realtà complessa, specifica e diversa.

Il confronto

Il confronto ci aiuta a comprendere le difficoltà di chi a vario titolo deve leggere e applicare disposizioni normative molto interpretabili. Una virgola prima di una parola o dopo riesce a cambiare completamente la ratio di una legge.

Per questo mi perdonerete se senza alcuna arroganza faccio alcune riflessioni ed elenco una serie di proposte che mi piacerebbe discutere apertamente con chi non guarda solo il problema ma prova anche a risolverlo con mente aperta e scevra da ogni posizione di parte.

L'edilizia vero motore della ripresa

Si parla sempre del comparto edilizio come l'unico in grado di risollevare l'economia del Paese. Ed è proprio così: l'edilizia muove capitali, risorse, manodopera come nessun altro settore. Proprio per questo motivo, andrebbe liberata da nodi e legacci che nei decenni l'hanno imbrigliata e resa una vera e propria giungla.

Cambiano i Governi, i Parlamenti, le amministrazioni locali e tutti sono sempre pronti con la ricetta magica in grado di trovare la soluzione e rilanciare il Paese. Tra gli ingredienti ci sono le detrazioni fiscali che da quasi un ventennio sono state pensate per migliorare lo stato di salute del patrimonio edilizio e incentivare la spesa.

Requisiti, adempimenti, interpretazioni, modifiche...hanno reso un'ottima idea (incentivare la spesa in edilizia con lo strumento della detrazione) uno zuccherino in grado solo di drogare il mercato per poco tempo per poi ritornare ad una normalità piena di problematiche.

Cosa serve davvero per rilanciare il mercato delle costruzioni?

Ma allora, cosa serve davvero per rilanciare il mercato delle costruzioni? Bella domanda. Io credo che prima di tutto occorrerebbe comprendere le complessità di cui è composto l'attuale costruito. Da nord a sud, qual è lo stato di salute dei nostri immobili?

La risposta l'ha fornita il superbonus 110%, una detrazione fiscale che ha avuto il "merito" di scoperchiare un vaso di pandora e fatto scoprire a tutti il significato di "conformità urbanistica-edilizia". Parole già conosciute ma troppo spesso sottovalutate o dimenticate (per ignoranza o dolo).

I problemi del costruito

Non esiste paese in Italia che non si sia confrontato con il problema abusi edilizi. Solo che ancora oggi non si è mai voluto creare una griglia che definisca meglio la parola "abuso". Partendo da questa, dico spesso che la prima cosa da fare dovrebbe essere quella di distinguere un immobile edificato con un titolo edilizio da uno senza. Fatta questa distinzione, si potrebbe cominciare a stilare una "casistica" di abusi edilizi che riguardino sia gli interventi realizzati senza titolo in area sottoposta a vincolo (e ogni tipologia andrebbe tipizzata) che quelli in zona "libera".

Fatta questa doverosa premessa, andiamo alle proposte che suddividerò in 3 tipologie:

• modifiche normative;
• strumenti;
• agevolazioni.

Rilancio Edilizia e bonus fiscali: le modifiche normative

È fuori ogni dubbio che l'attuale norma edilizia e tutte le disposizione ad essa collegata non rispecchino lo stato di fatto del costruito. Il DPR n. 380/2001 ha ormai 20 anni e proviene da logiche completamente diverse. Nel 2000 ancora si costruiva, oggi si ristruttura e recupera. Dopo 20 anni di applicazione si continua con la logica della "semplificazione" che invece di snellire le procedure, aggiunge nuovi titoli edilizi che si sovrappongono creando dubbi a tutti.

Un esempio che riguarda proprio il superbonus. Devo fare degli interventi che rientrano nel superbonus e che non prevedono demolizione e ricostruzione. Il nuovo comma 13-ter dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) prevede l'utilizzo della CILA senza stato legittimo. Ma se nel frattempo devo realizzare anche un intervento che ottiene il normale bonus ristrutturazioni cosa devo fare? devo presentare due comunicazioni diverse? E se alcuni interventi necessitano di SCIA? E se nel frattempo voglio anche sanare eventuali abusi? Se qualcuno pensa di avere una risposta "facile" non è così.

Sappiamo tutti che è allo studio del Parlamento la nuova disciplina edilizia che ha il compito di equilibrare gli obblighi alla realtà. Un'impresa! Nel frattempo si potrebbero modificare:

• l'art. 32 del DPR n. 380/2001, definendo puntualmente il concetto di variazione essenziale;
• l'art. 34-bis del DPR n. 380/2001, suddividendo le tolleranze di cantiere sul nuovo (che potrebbero restare al 2% o incrementarle anche al 4%) da quelle sull'esistente; su queste ultime si potrebbe fare un ragionamento stabilendo, ad esempio, che per tutti gli edifici realizzati prima del 2000 (data su cui si potrebbe ulteriormente ragionare) la tolleranza costruttiva arrivi al 20% con possibilità di sanatoria semplici ed equilibrate dal punto di vista economico;
• gli art. 36 e 37 del DPR n. 380/2001, introducendo il concetto di singola conformità alle norme vigenti; l'ho detto e lo confermo, la doppia conformità è un istituto inutile, dannoso e fuori da ogni logica.

Rilancio Edilizia e bonus fiscali: gli strumenti

Quella degli strumenti è un'altra parte su cui si dovrebbe agire con urgenza. Sembra che nel PNRR si siano accorti di un certo gap di infrastrutture tra l'Italia e il resto dell'Europa. Digitalizzare, fornire gli strumenti adeguati e formare una amministrazione preparata è probabilmente l'investimento migliore che si possa fare.

Personalmente aggiungerei le seguenti:

• definire una piattaforma unica, personalizzabile dalle Regioni, per gli Sportelli Unici Edilizia, Genio Civile, Soprintendenza, SUAP e qualsiasi ente a supporto del cittadino, partendo dal cuore di tutto: gli utenti, l'edificato e i titoli edilizi; non è un mistero che l'efficienza di una amministrazione derivi dalle sue capacità di dotarsi di strumenti digitali che funzionino davvero.
• definire a livello nazionale una struttura di prezzario unico dei lavori edili e affidare alle Regioni solo il compito di inserire il prezzo (qualcuno si è mai trovato a dover realizzare computi per interventi in comuni vicini che, essendo ubicati in Regioni diverse, necessitano di prezzari completamente diversi nella struttura stessa?);
• obbligo di BIM per tutti gli interventi che necessitano di titolo edilizio.

Proposte che mirano al futuro per provare a dare un certo ordine in un sistema decadente di strumenti realizzati internamente da ogni singolo ente. Sul BIM che dire? è il futuro se non già il presente. Pensate se la pubblica amministrazione avesse una piattaforma con i modelli BIM di tutti gli immobili italiani. La mappatura tramite un vero e proprio fascicolo digitale delle costruzioni consentirebbe:

• allo Stato di conoscere il territorio che si propone di governare;
• al cittadino di avviare un qualsiasi intervento edilizio in un click (o quasi).

Rilancio Edilizia e bonus fiscali: le agevolazioni

Questo è un tasto molto delicato. Da anni esistono incentivi fiscali per la casa. Detrazioni fiscali più o meno importanti che in comune hanno un difetto macroscopico: non sono strutturali. Ogni anno necessitano di una proroga che rende difficile la programmazione di chi nel mondo dell'edilizia investe capitali.

Ciò premesso, i testi normativi che negli anni hanno istituito le detrazioni fiscali sono spesso risalenti nel tempo e si intrecciano tra loro con adempimenti, requisiti, definizioni dalla dubbia interpretazione.

La mia proposta?

• prevedere detrazione fiscale unica al 75% per tutti i lavori edili, unico requisito: fattura e bonifico parlante;
• incrementare l'aliquota al 90% in caso di:
  • interventi che portino almeno al doppio salto di classe energetica (da dimostrare con APE pre e post intervento);
  • interventi di riduzione del rischio sismico che consentano il salto di almeno una classe (da dimostrare con asseverazione del tecnico strutturista);
• istituzionalizzare le opzioni alternative alla fruizione delle detrazioni (sconto in fattura e cessione del credito).

Se vuoi scrivermi per una curiosità, domande o solo per segnalarmi una mia dimenticanza/errore, puoi farlo tramite email a redazione@lavoripubblici.it, su Messenger o alla pagina Facebook di LavoriPubblici.it, il confronto è il miglior modo per far nascere nuovi dubbi e possibili soluzioni.