Ristrutturare casa nel 2023 con i bonus edilizi

Benché a febbraio (con il D.L. n. 11/2023) sia arrivato un brusco stop al vero volano che ha incentivato negli ultimi 3 anni il comparto dell'edilizia (il meccanismo di cessione del credito), anche nel 2023 è impensabile avviare un intervento di ristrutturazione della propria abitazione senza conoscere le possibilità di detrazione offerte dalla normativa fiscale.

Ristrutturare casa: occhio allo stato legittimo

Se stai valutando di ristrutturare la tua casa è sempre opportuno cominciare dalle necessità, passando per le possibilità senza dimenticare i presupposti necessari. Tutti passi che richiedono una competenza professionale e sui quali è sempre opportuno farsi affiancare da un professionista che eviti brutte sorprese.

Perché è bene ricordare un aspetto fondamentale: prima di avviare qualsiasi intervento è sempre opportuno avere certezze sullo stato legittimo dell'immobile che, come previsto all'art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), è quello "stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Prima di avviare un intervento è sempre indispensabile verificare che lo stato di fatto in cui si trova l'immobile sia lo stesso di quello di progetto approvato e desumibile negli archivi dello Sportello Unico Edilizia. Se così non fosse, ogni intervento su un immobile "non legittimo" perché presenta degli abusi non repressi costituisce una "ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legalmente" (Cassazione, sentenza 9 luglio 2019, n. 29984 e sentenza 29 marzo 2021, n. 11788).

Ristrutturazione edilizia: lo studio di fattibilità

Una volta appurato lo stato legittimo dell'immobile è possibile cominciare a pensare alle sue necessità. Necessità che prendono "spunto" dalle idee di chi possiede l'immobile ma che devono "scontrarsi" con le possibilità offerte dalla normativa, dai regolamenti edilizi e dalle numerose sentenze dei tribunali che nel corso degli anni sono riusciti a chiarire tanti aspetti oscuri.

A chi pensasse di avviare anche una modifica interna autonomamente e senza il supporto di un professionisti, consiglierei anche solo la lettura dell'art. 44 del T.U. Edilizia.

Valutate le esigenze e le richieste di chi possiede l'immobile, il primo passo è procedere con un audit preliminare che dia il metro su cosa è possibile fare. Perché se in assenza di vincoli tutto o quasi è concesso, diverso è procedere in zone o su immobili su cui insistono vincoli di varia natura.

Ristrutturazione edilizia: la capienza fiscale

Dopo aver verificato le possibilità di intervento e prima procedere con la fase di progettazione vera e propria propedeutica per la presentazione della comunicazione (CILA) o del titolo edilizio (SCIA o Permesso di costruire), è necessario un ulteriore step, utile al contribuente che volesse utilizzare uno dei bonus edilizi a disposizione per l'anno 2023.

Per conoscere esattamente il costo dell'intervento e stilare un business plan che metta nelle condizioni il proprietario di conoscere la sua esposizione economica, è necessario passare in rassegna le possibilità di detrazione offerte dalla normativa fiscale. Ma, prima ancora di questo, sarebbe utile che il contribuente verificasse con il commercialista, comunicandola al tecnico, la propria "capienza fiscale", ovvero la sua capacità di assorbimento di una detrazione.

Se mediamente il contribuente non ha alcuna possibilità di portare in detrazione una spesa, allora è inutile pensare di avviare l'intervento sulla base di un bonus edilizio. Viceversa, se il contribuente ha un reddito e paga delle tasse, è utile verificare il loro importo per l'utilizzo dei bonus edilizi.

Ristrutturazione edilizia: i bonus edilizi

A questo punto è possibile cominciare a vagliare le possibilità di bonus edilizi ancora utilizzabili nel 2023. Parlando di abitazioni è necessario distinguere:

• gli immobili in condominio o all'interno di edifici plurifamiliari che hanno "parti in comune";
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti;
• gli edifici unifamiliari.

Nel caso di intervento su una unità immobiliare all'interno di un condominio o di edifici plurifamiliari, nel 2023 è possibile utilizzare le seguenti detrazioni fiscali:

• l'ecobonus di cui all'art. 14 del Decreto Legge n. 63/2016, per gli interventi di riqualificazione energetica;
• il bonus casa e il sismabonus di cui all'art. 16 del Decreto Legge n. 63/2013.

Nel caso di unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti o edifici unifamiliari (che in molti si ostinano a chiamare "villette"), oltre ai suddetti bonus è possibile prendere in considerazione:

• il superbonus 90% di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020;
• il bonus 75% per l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui all'art. 119-ter del Decreto Legge n. 34/2020.

Attenzione, per l'utilizzo dei bonus è sempre necessario fare molta attenzione:

• ai requisiti iniziali;
• alla documentazione da presentare all'inizio dell'intervento;
• alla tipologia di intervento;
• ai requisiti finali richiesti;
• alle eventuali attestazioni, asseverazioni e adempimenti;
• alle modalità di pagamento;
• alla documentazione finale da conservare.

Ecobonus

Le agevolazioni per il risparmio energetico traggono le loro origini dall'art. 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, più volte prorogata e modificata nel corso degli anni. Per l'accesso a questa tipologia di incentivo occorre conoscere i due Decreti del MiSE 6 agosto 2020:

• il decreto Requisiti tecnici ecobonus;
• il decreto Asseverazioni ecobonus.

Soprattutto il primo Decreto (ed i suoi allegati) definisce puntualmente le caratteristiche (ad esempio) iniziali e finali che devono avere gli infissi per accedere all'ecobonus (ordinario o potenziato che sia).

Bonus casa

Relativamente al bonus casa c'è un aspetto che occorre ricordare: questa agevolazione trae le sue origini dall'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) che al comma 1, lettera b) concede il bonus per intervenire sulle singole unità immobiliari residenziali solo in caso di interventi di:

• manutenzione straordinaria (art. 2, comma 1, lettera b) del T.U. Edilizia);
• restauro e di risanamento conservativo (art. 2, comma 1, lettera c) del T.U. Edilizia);
• ristrutturazione edilizia (art. 2, comma 1, lettera d) del T.U. Edilizia).

Le opere di manutenzione ordinaria (edilizia libera) non beneficiano del bonus casa e questo a prescindere che qualcuno vi convinca che sia sufficiente presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) che per questa tipologia di intervento sarebbe completamente "inefficace" perché fuoriuscirebbe dal suo ambito di applicazione.

Sismabonus

Il bonus per il miglioramento strutturale dell'edificio trae le sue origini dall'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR e poi dall'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies, del Decreto Legge n. 63/2013. Per l'utilizzo di questa agevolazione occorre prendere in considerazione il D.M. n. 58/2017 recante “Sisma Bonus - Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati” come modificato dal:

• Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329.

Superbonus 90%

Per gli interventi avviati nel 2023, le spese sostenute per intervenire sulle unifamiliari o sulle u.i. autonome e indipendenti entro il 31 dicembre 2023 possono godere del Superbonus 90%. Il bonus è previsto all'art. 119, comma 8-bis, terzo periodo del Decreto Rilancio.

In questo caso, il bonus trae le sue origini da quelli di cui agli artt. 14 e 16 del Decreto Legge n. 63/2013, per cui occorre prendere in considerazione i due decreti del MiSE del 6 agosto 2020 e il Decreto del MIT n. 58/2017 come modificato dal D.M. n. 329/2020.

Per accedere a questa tipologia di bonus sono previste 3 condizioni:

• il contribuente deve essere proprietario dell'edificio o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente o deve essere titolare di un diritto reale di godimento;
• l'edificio o l'unità immobiliare devono essere adibite ad abitazione principale del contribuente che sostiene le spese;
• il capo al contribuente che sostiene le spese deve sussistere un requisito reddituale, basato su un parametro denominato "reddito di riferimento" che non dovrà essere superiore a 15.000 euro, determinato utilizzando un quoziente familiare secondo quanto prevede l'art. 119, comma 8-bis.1 del Decreto Rilancio.

Bonus 75% barriere architettoniche

È uno dei pochi bonus che ancora accede al meccanismo di cessione del credito di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio. Trae le sue origini dall'art. 16-bis, comma 1, lettera e) del TUIR ma è stato specificatamente normato con l'art. 119-ter del Decreto Rilancio.

Per avere accesso a questa tipologia di incentivo, gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236.

Dopo aver letto le suddette informazioni, avrai capito che il miglior consiglio per chi volesse intraprendere la strada dei bonus edilizi è farsi seguire sin dall'inizio di questa avventura da un buon professionista esperto della materia.