Ristrutturare in condominio: adempimenti, titolo edilizio agibilità

Tra il dire e il fare c'è di mezzo il mare. Mai detto risulta essere più calzante quando si parla di ristrutturare un appartamento in condominio e, per evitare brutte, sorprese è sempre necessario conoscere esattamente tutti gli adempimenti previsti dal Codice Civile oltre che edilizi.

Gli obblighi del Codice Civile

Uno dei primissimi aspetti da considerare è che per intervenire su una unità immobiliare di proprietà privata è necessario conoscere un adempimento civilistico spesso dimenticato. L'art. 1122 (Opere su parti di proprietà o uso individuale) del Codice Civile prevede, infatti, che "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

Un articolo che non vieta oppure obbliga il singolo condomino all'approvazione da parte dell'assemblea ma gli impone di dare preventiva notizia che deve arrivare sempre mediante un mezzo tracciato e possibilmente certificato (raccomandata A/R o PEC).

Altro aspetto di natura civilistica da considerare riguarda l'art. 1117 del Codice Civile che definisce quali sono le parti comuni di un edificio. Potrebbe sembrare banale ricordarlo ma tra queste parti ci sono le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari e le facciate. È chiaro che su queste parti il singolo condomino non può apportare alcuna modifica senza il previo consenso dell'assemblea.

La tipologia di intervento e regime amministrativo

Benché potrebbe sembrare strano ai non addetti ai lavori, quando si opera all'interno di una unità immobiliare si utilizza spesso la parola "ristrutturazione". In realtà, questo è solo uno degli interventi sul patrimonio edilizio esistente che sono indicati all'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Tra questi:

• gli interventi di manutenzione ordinaria, ovvero quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• gli interventi di manutenzione straordinaria, ovvero le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia, ovvero quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

È chiaro che in funzione della tipologia di intervento cambia anche il regime abilitativo:

1. edilizia libera;
2. comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
3. segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
4. permesso di costruire;
5. SCIA alternativa al permesso di costruire.

Tipicamente, quando si parla di intervenire all'interno di un immobile in condominio occorre considerare i primi 3 ma il consiglio è sempre quello di affidarsi ad un professionista che, oltre a comprendere le vostre esigenze, si occuperà della progettazione, delle pratiche edilizie e della direzione lavori (pagare un buon professionista è sempre un investimento che evita brutte sorprese dopo!).

È possibile consultare il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 che ha in allegato il glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera.

Nel caso siamo fuori il regime di edilizia libera, occorre preventivamente verificare la conformità edilizia e urbanistica dell'immobile (stato legittimo) che è una delle dichiarazioni a carico dell'interessato presenti in tutta la modulistica edilizia (fatta eccezione per alcune regioni in caso di CILA).

Da ricordare che subito dopo gli interventi e prima dell'aggiornamento dell'agibilità (ne parliamo nel prossimo paragrafo) occorre fare l'aggiornamento al catasto (se necessario).

Agibilità e fine lavori

Ultimo aspetto da considerare è che alla fine dell'intervento, nel caso questo vada ad incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione, è necessario aggiornare l'agibilità.

Ai sensi dell'art. 24 del Testo Unico Edilizia, l'agibilità viene aggiornata da un professionista mediante segnalazione certificata all'interno della quale si riporta anche il fine lavori. Alla segnalazione certificata di agibilità va allegata la seguente documentazione:

• l'attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione;
• il certificato di collaudo statico oppure, nel caso di interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• la dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
• l'attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti.