Ristrutturazione edilizia: più spazio per la demolizione e ricostruzione

Mentre la giurisprudenza continua il suo percorso di interpretazione (spesso non univoco), la normativa che riguarda la definizione degli interventi edilizi cambia nuovamente con rinnovate possibilità per la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti.

La definizione di ristrutturazione edilizia

Un problema di “definizione” ha, infatti, lasciato al palo uno degli interventi principali di recupero del patrimonio esistente: la demolizione e ricostruzione. Un intervento che si è scontrato con le possibilità offerte dalla normativa fiscale che incentiva il recupero degli edifici e non le nuove costruzioni.

È così che per un mero errore di formulazione dell’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), molti interventi di demolizione e ricostruzione sono stati esclusi dai vari bonus edilizi perché insistendo su aree vincolate, avrebbero dovuto essere ricostruiti senza alcuna modifica di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, oltre che, naturalmente, senza alcun incremento di volumetria.

Una formulazione concettualmente errata della definizione di ristrutturazione edilizia ha bloccato le possibilità di recupero dell’edificato, incentivate dalla normativa che ha messo in piedi il superbonus 110%.

Le modifiche dal Decreto Bollette

Il legislatore si è parzialmente redento con la Legge 27 aprile 2022, n. 34 che, convertendo in legge il Decreto-Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto Bollette) ha modificato la formulazione dell’art. 3, comma 1, lettera d) del testo unico edilizia escludendo dalla necessità di mantenere le caratteristiche preesistenti le demolizione e ricostruzioni di edifici in area con vincolo di cui all’art. 142 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali).

Stiamo parlando delle aree con interesse paesaggistico ovvero:

1. i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
2. i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
3. i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
4. le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
5. i ghiacciai e i circhi glaciali;
6. i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
7. i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227;
8. le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
9. le zone umide incluse nell'elenco previsto dal decreto del Presidente della Repubblica 13 marzo 1976, n. 448;
10. i vulcani;
11. le zone di interesse archeologico.

Le nuove modifiche dal Decreto Aiuti

Nuove modifiche sono arrivate alla definizione di ristrutturazione edilizia dalla conversione in legge del Decreto Aiuti. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 15 luglio 2022, n. 91 di conversione in legge del Decreto-Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti), il legislatore ha ritenuto di dover nuovamente intervenire.

In questo caso, in sede di conversione in legge è stato aggiunto all’art. 14 del Decreto Aiuti, il comma 1-ter che alle lettere a) e b), come fatto con il Decreto Bollette, ha modificato i seguenti articoli del testo unico edilizia:

• l’art. 3, comma 1, lettera d);
• l’art. 10, comma 1, lettera c).

Con queste modifiche è stata estesa la previsione della necessità del permesso di costruire anche agli interventi di ristrutturazione edilizia che abbiano ad oggetto beni immobili tutelati ai sensi del citato art. 136, comma 1, lettere c) e d) del D. Lgs. 42/2004 qualora detti interventi comportino demolizione e ricostruzione con modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure incrementi di volumetria.

In questo caso stiamo parlando dei complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale e le bellezze panoramiche e i punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico.

Nel dettaglio, l’art. 136, comma 1, lettere c) e d) del Codice dei beni culturali prevede che sono sottoposti a tutela per il loro notevole interesse pubblico:

• i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
• le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

Analogamente a quanto fatto con il Decreto Bollette, lo stesso riferimento è stato inserito nell’art. 10, comma 1, lettera c), del Testo Unico Edilizia (TUE).